不動産を売却する時にインターネットの一括査定サイトを上手に利用する

2015/09/08 2015/10/05

インターネットを利用した不動産一括査定は信用できるのか？

ほとんどの方が不動産を売却するのは初めての経験だと思います。

少し調べてみてるネット上に不動産の一括査定サイトがたくさんあることに気が付くと思います。

・イエイ
・オウチーノ
・HOME４U
・SBI
・アットホーム
・不動産査定エージェント
・イエウール

など少し検索しただけで本当に多くのサイトが見つかると思います。

各サイトそれぞれ特徴も参加している不動産会社も異なるので使ってみる価値はあると思うのですが、
そもそも「信用できるのか」が心配だと思います。

管理人の見解は「信用できる」です。

そもそも信用できるのか疑問に思っている方が心配しているのは個人情報と売却価格の２点だと思います。

悩み不安

まず個人情報についてですが各サイトに載っている
プライバシーポリシー
個人情報保護方針
個人情報規約

などを見れば書いてあるのですが、ここに書いてある事を各社がしっかりと守っていれば問題ないことになります。
各社が１００%しっかりと守っているとは言い切れませんが、不動産を売却したい人の数はそんなに多くありません。

ベネッセの個人情報流出事件の様に約2,895万ぐらいの数がないと売ってもそれほどお金にならないと思いますので悪いことをするメリットはないと思います。

またベネッセの時の様に社員が情報を勝手に持ち出してしまう事も考えられます。
これについては各社がどのぐらい個人情報を厳重に管理しているかなのでわかりません。
適切に管理としか書いてないので信じるしかありません。

今の時代はどんなサービスを利用するにしても同じ状況だと思いますのでそんなに気にする必要はないと思います。

次に心配なのが売却できる価格だと思います。

理解しておきたい不動産一括査定サイトの仕組み

ほとんどのサイトが同じ仕組みなのですが、累計利用者数が一番多いイエイを例にとって説明します。

まずイエイは不動産屋ではありません。
株式会社Qというベンチャー企業が運営している不動産一括査定サイトの名前です。
この業界のパイオニアです。

株式会社Qさんのウェブサイトの事業内容を見てみてもそこには不動産仲介業とは書かれていません。
ではどんなビジネスモデルかというと不動産を売却したい人と不動産屋(不動産仲介業)の仲介をしています。
つまり不動産を売却したい人を不動産屋に紹介して報酬を得ています。

イエイで地域、建物面積、間取り、築年数などを入れて机上査定してその情報をその地域が対応可能な提携している不動産屋に渡してお金をもらうというモデルです。
そして対応可能な不動産屋からユーザーに連絡が行き実地査定を行います。
地域にもよりますが不動産屋何社かから査定を出してもらう事になるので１社に査定をお願いするよりも競争が働いて高い査定が出るようになります。
査定通りの金額で売れるわけではありませんが、１社にお願いするよりはいいのは間違いないと思います。

売却価格についての心配は無い

不安解消

一括査定を利用した時の具体的な流れ。不動産屋によってこんなに査定額が違う！

先ほども説明しましたが一括査定サイトは不動産屋ではありません。
不動産屋にユーザーを紹介しています。
簡単に言えば集客をしています。

１、査定サイトに情報を入れてもらって不動産屋に紹介
２、紹介を受けた不動産屋が実際に足を運び査定
３、売主さんが気に入った不動産屋と媒介契約
４、不動産屋が買主を探す
５、買主が見つかったら売主と買主で不動産売買契約

となります。

不動産屋の得意分野

ここで注意していただきたいのが、不動産屋によって得意分野が違うという事ですね。

一口に不動産と言っても

・土地
・マンション
・一戸建て
・一棟アパート
・ビル
・工場
・倉庫

など多岐にわたります。

工場や倉庫を得意としている不動産屋は少ないと思いますが、査定の段階でその不動産屋が何が得意なのかを見極める必要があります。

また地場の不動産屋は賃貸の仲介をメインにしている所が多いのでそもそも売買を得意としている所は少数です。

一括査定サイトと提携している不動産屋は売買を積極的に行っているので安心

複数の不動産屋に査定してもらい詳しく話を聞きましょう。
好印象を持てるかも大事です。
その営業マンが買主を探すときも印象が悪ければ成約に結びつかないでしょう。
３０００万と３２００万では１割も違いはありませんが、２００万もの違いがあります。
２００万は大金です。しっかり見極めましょう。

要チェック

ローンが残っているが損をしないで済むか？

不動産売却の一番多い理由は住み替えです。
古くなったので建て替え、一緒に住む人数の変化やペットを飼いたいなどの理由が多いです。

そこで気になるのが、今の家のローンはどうなるかです。
ローンを完済している場合
売れた金額から諸費用や税金を払って残ったものは自分に入ってきます。

ローンが残っている場合

ローンを完済しなければなりません。

ローンの残高より高く売れればいいのですが、ローンの残高より安くしか売れない場合は残債を支払わなければいけません。

買い替えの場合その残債も新規のローンでまとめて借りれる場合もあるので金融機関に確認してください。
支払えない場合は任意売却という方法もあります。
任意売却とは簡単にいうとお金の貸し手に相談して家を売っても全部は返せないけど残金は少しずつ払って行くので安くしてくださいよ。
という制度です。
これは主に住宅ローンを払いきれなくなってしまった場合に該当しますので単純に住み替えたい場合などには前者の残債も新規のローンに上乗せ出来ないか確認してください。

高く売るには

高く売るのは非常に難しいです。
一部の相場が上がっている場所、時期なら買って１０年住んだけど買った時よりも高く売れたなんていう事もありますが、それは本当にごく一部です。

高く売るコツをいくつかご紹介いたします。

まず、複数の不動産屋に査定してもらい、良い不動産屋と媒介契約を結びましょう。
先ほども説明したように不動産屋には得意、不得意がありますのでいくつかの不動産屋に査定してもらいましょう。

一般媒介契約とは簡単に言うと、あなたとも買主を探してもらう契約をしますが、他の不動産屋とも契約しますよ。また、私個人的にも探しますよ。
という契約です。

他には買主を探す不動産屋はあなたの所だけですよ、ただ私個人的にも探しますよ。
という契約が専任媒介契約です。

もう１つ縛りが厳しいのが専属専任契約というものです。
これは買主を探す不動産屋はあなたの所だけですよ。私個人的にも探しませんよ。
という契約です。

メリット、デメリットはありますが高く売れる可能性が高い２パターン

１つ目は優良業者さんが見つかれば専属専任媒介契約をすることです。
専属専任媒介契約は他の不動産屋が買主を探さないので買主を見つけることが出来れば買主からも売主からも売買価格の３％＋６万円ずつ受け取れます。

これを両手取引と言います。
なので積極的に広告費も使えますし、営業マンも自分のインセンティブのためにやる気も全然違います。

デメリットは優良業者じゃなかった場合

例えば最初は専任の契約が欲しいから３０００万円で売れるといって契約しようとしてきます。
しかし契約後に高いから売れないと売却価格を安くするようすすめてきます。

売れないから仕方ないと飲んでしまうと結果的に安くなってしまします。
３０００万円で売れる予定だったのに２８００万円に下げるように要求されたら２００万円も損をしてしまいます。
売買金額を下げると仲介手数料も下がるからそんなことは無いという人もいますが
３０００万円×６％＝１８０万円
２８００万円×６％＝１６８万円
１２万円の差になります。

会社にもよりますが営業マンのインセンティブは仲介手数料の１０％程度の所が多いので１２万円の１０％で１万２千円の差になります。
正直この程度の差なら値下げを要求して早く売れた方がいいので値下げを要求します。

２つ目は一般媒介契約で複数の不動産屋にお願いする方法です。
この方法だと他の不動産屋が先に売ってしまうかもしれないので不動産屋の行動が早くなります。
専属専任だと自分の出した広告を見て問い合わせが来るのを待っていても他の不動産屋が買主を見つけて売ってしまう事が無いのでどうしても行動がゆっくりになってしまいます。