不動産の売却時に選択をできる二種類の方法とそれぞれの特徴
2016/03/22
不動産を売却する際には、事前にどのような売却方法があるのか詳しく調べておく必要があります。
やはり、あまり知識のない状態では、ご自身のスタイルに合わせて売却方法などを選択することが困難となります。
そのため、今回の記事では、不動産売却時に選択ができる2つの売却方法と、不動産会社と締結をする媒介契約についてご説明致します。
目次
不動産の売却方法について
多くの方は住宅や土地などを売る時には不動産会社に依頼をしますが、その際にはまず「仲介」と「買取」の2つの売却方法のうち、どちらを選択するのか決める必要があります。
それぞれの方法でメリットとデメリットがあり、総合的にどちらのほうがいいのかを考えて選択をすることが大切です。
それでは、まず仲介で売却を依頼した場合のメリットとデメリットについてご説明致します。
仲介で売却を依頼した場合
まず、仲介についてなのですが、こちらを選択した場合は、不動産会社に購入希望者の方を探してもらうことになります。
こちらを選択した場合は、「媒介契約」を締結する必要があり、その内容によって売り主の方と不動産会社の売却活動が異なります。(「媒介契約」につきましては、「媒介契約の種類と内容の特徴」の項目をご覧ください。)
なお、仲介を選択した場合のメリットとデメリットにつきましては、下記の表の通りとなります。
| 仲介のメリット | 仲介のデメリット |
|---|---|
|
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このように、一見、仲介はデメリットのほうが多そうに見えます。
しかし、その分、不動産を高く売却できる可能性が高いというメリットがあります。
上記のメリットとデメリットから、仲介はできる限り高い価格で売却を行いたい方には、メリットが大きくなります。
反対に、仲介手数料、瑕疵担保責任、売却までの時間などが気になる方には、デメリットが大きくなります。
デメリットが特に気にならず、できる限り高く売りたいとお考えの方は、こちらを選択するといいかもしれません。
以上が、仲介で売却を依頼した場合のメリットとデメリットについてとなります。
次は、買取で売却を依頼した場合のメリットとデメリットについてご説明致します。
買取で売却を依頼した場合
次に、買取についてなのですが、こちらを選択した場合は、不動産会社自体に住宅や土地などを売ることになります。
そのため、こちらは売り主の方がご自身で購入希望者の方を探す必要は一切ありません。
なお、買取を選択した場合のメリットとデメリットにつきましては、下記の表の通りとなります。
| 買取のメリット | 買取のデメリット |
|---|---|
|
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このように、一見、買取はメリットのほうが多そうに見えます。
しかし、その分、仲介とは反対に不動産を高く売却できる可能性が低いというデメリットがあります。
上記のメリットとデメリットから、買取は仲介手数料や瑕疵担保責任が不要で、売却までの時間が短いほうがいいという方には、メリットが大きくなります。
反対に、できる限り高い価格で売却を行いたい方には、デメリットが大きくなります。
売却価格を特に気にせず、こちらのほうがメリットも多いとお考えの方は、買取を選択するといいかもしれません。
中には、買取保証付きの仲介サービスがある不動産会社も存在をします。
こちらを選択した場合、一定の期間不動産が売れ残った時には、そのまま業者に売却を行うことが可能です。
全ての不動産会社に買取保証付きの仲介サービスがある訳ではありませんが、売れ残りを心配していらっしゃる方は、こちらを選択してもいいかもしれません。
以上が、買取で売却を依頼した場合のメリットとデメリットについてとなります。
不動産会社に仲介サービスを依頼した時には、媒介契約を締結する必要があります。
今度は、仲介サービスを選択した場合に締結が必要になる媒介契約についてご説明致します。
売却時の媒介契約について
仲介で不動産を売却する場合は、媒介契約についても勉強をしておかないといけません。
これは、仲介の方法で不動産会社に依頼をした場合、媒介契約を結ぶ必要があるためです。
不動産会社と締結をする理由
媒介契約とは仲介を担当する不動産会社と結ぶもので、業者に営業努力を依頼するための契約となります。
これを不動産売買の最初に締結をすることで、ご自身が選択をしたサービスの内容などを明確にすることができます。
サービスの内容などを明確化することにより、トラブルを防ぐ効果があり、売主の方が混乱をすることもなくなります。
以上が、媒介契約を不動産会社と締結する理由についてとなります。
媒介契約にも売却方法と同様に幾つか種類があり、こちらもそれぞれで特徴が異なります。
そのため、今度は各媒介契約の内容についてご説明致します。
媒介契約の種類と内容の特徴
媒介契約には「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類が用意をされており、どれを選択するかによって今後の行動も変わってきます。
適当に結んでしまっては、後に後悔をしてしまうこともありますので、それぞれの特徴を押さえて、どれにするのかを慎重に選ばなくてはいけません。
売主の方の権限も変わってきてしまいますので、売却活動などをご自身で行いたい方は特に注意が必要です。
それでは、まず専属専任媒介契約についてご説明致します。
専属専任媒介契約
こちらは仲介を1社の不動産会社にだけ依頼をし、売却活動も一任をしてしまうというものです。
売主の方が購入希望者の方を探すことはできず、必ず売買の契約を行う時には依頼をした不動産会社を介する必要があります。
そのため、依頼をした不動産会社が独占的に媒介業務を行うことになるため、売却ができるかどうかは業者に委ねられます。
1つの不動産会社に一任をするため、その分、業者側が積極的に活動を行ってくださいます。
契約の有効期間は3ヶ月以内で、有効期間が満了をした後に契約を継続したい場合には、更新を行わなくてはいけません。
自動で更新をされることはありませんので、更新をする場合は必ず依頼をした方本人が申し出てください。
契約の有効期間中、不動産会社は売主の方に1週間に1回以上売却活動を報告する義務があります。
指定流通機構(レインズ)への登録も、不動産会社が契約から5日営業日以内に行ってくださいます。
万が一、ご自身で購入希望者の方を見つけたり、他社の媒介によって売買が成立をしたりした時には、違約金を支払わなくてはいけません。
これらのことを踏まえて専属専任媒介契約についてまとめますと、下記の通りとなります。
| 内容 |
仲介を1社の不動産会社にだけ依頼し、売却活動も一任するため、売り主の方は購入希望者の方を探すことはできません。 |
|---|---|
| 契約の有効期間 | 3ヶ月以内 |
| 売却活動の報告 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録 | 契約から5日営業日以内 |
| 違約金 |
ご自身で購入希望者の方を見つけたり、他社の媒介によって売買が成立をしたりした時には、違約金を支払わなくてはいけません。 |
- 情報の整理が容易
- 専属専任媒介契約は、1社とのみ媒介契約を締結します。
- 窓口が1社だけとなりますので、不動産会社からの内覧の案内などの連絡を1本化することができます。
- いつも同じ不動産会社から内覧の案内などの情報が届きますので、情報の整理が行いやすく、内覧の連絡や価格交渉があった時の対応を円滑に行えます。
- 不動産会社の売却活動が積極的
- 専属専任媒介契約を締結しますと、他の不動産会社とは媒介契約を締結することはできません。
- その影響により、契約を締結した不動産会社は、他の業者と競合をすることがなくなり、取引を横取りされてしまう可能性が低くなります。
- そのため、不動産会社はその不動産に宣伝費用などをかけられるため、売却活動を積極的に行いやすくなります。
- 売却活動の報告の頻度
- 専属専任媒介契約を締結した場合は、媒介業務を不動産会社に一任します。
- 一任をするため売却活動の状況を把握し辛いと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、専属専任媒介契約では1週間に1回以上売却活動を売り主の方に報告をする義務があります。
- この義務により、媒介業務を一任しても、ご自身の不動産がどのような状態なのかを定期的に把握でき、問題点の改善などにも役立ちます。
- 指定流通機構(レインズ)への登録義務
- 専属専任媒介契約を締結した場合は、不動産会社に独占的に媒介業務を行う権利がある分、行わなければいけない義務も存在をします。
- それが、上記の売却活動の報告と指定流通機構(レインズ)への登録です。
- そのため、不動産会社は5日営業日以内に指定流通機構(レインズ)へ不動産の情報を登録する必要があり、売り主の方はご自身で登録をする手間を省くことができます。
- 不動産会社の情報収集が大変
- 専属専任媒介契約を締結した場合は、他社とは媒介契約を締結することはできません。
- そのため、この契約を締結する前に、しっかりと不動産会社の得意不得意の分野を調べておくことが大切となります。
- 不動産会社と売却をする不動産の相性が悪いだけで、長期間売れない場合もありますので、早期売却をしたい時には特に注意が必要です。
- 悪質な手口に対抗が困難
- 専属専任媒介契約は、売り主の方が購入希望者の方を探すことはできません。
- やはり、そこにつけ込み、中には悪質な商売を行う不動産会社も存在し、そういった業者に依頼をした場合は、長期間売却ができない原因となります。
(悪質な行為につきましては、「不動産を売りたくても長期間売れない原因と解決策 」の記事にあります「依頼をした不動産会社の方針」の項目をご覧ください。) - 専属専任媒介契約は、性質上、こういった悪質な行為に対抗をし辛くなりますので、こういった不動産会社に依頼をしないように注意が必要です。
- 売り主の方の売却活動への制限
- 専属専任媒介契約は、契約を行うことで売り主の方の売却活動が大きく制限をされます。
- その影響により、万が一、好条件で不動産を買い取ってくださる方をご自身で見つけても、その方に売却を行うことは契約上できません。
- ご自身で売却活動を行うつもりが一切ない場合は特に目立ったデメリットではありませんが、やはり、ご自身で売却活動を積極的に行いたい場合には、こちらの制限が特に大きなデメリットとなります。
- 解約や規約違反による違約金
- 専属専任媒介契約は、解約や規約違反によって違約金が発生をします。
- 上記の「売り主の方の売却活動への制限」でも触れましたが、契約を締結した不動産会社以外が見つけた購入希望者の方に売却をすることはできず、万が一、売却をした場合は、違約金を支払うこととなります。
- 不動産会社との関係も悪化をする可能性がありますので、不動産投資などで売買を繰り返す方は特に注意が必要です。
こういった特徴、メリット、デメリットがありますので、専属専任媒介契約は、売却活動を行うつもりがない方や、不動産会社に一任をすることを望んでいらっしゃる方は、契約を考えてもいいかもしれません。
反対に、売却活動をしたいと考えていらっしゃる方や、一任をすることに抵抗のある方は要注意です。
以上が、専属専任媒介契約についてとなります。
次は、専任媒介契約についてご説明致します。
専任媒介契約
こちらも専属専任と同じく、1社の不動産会社にだけ依頼をしますが、こちらは購入希望者の方を売主の方も探すことができます。
購入希望者の方を売主の方でも探すことができるという点が、専属専任媒介契約とは異なります。
そのため、不動産会社が独占的に媒介業務を行うことにはなりますが、売り主の方が見つけた購入希望者の方であれば、業者を介さずに直接契約を締結することができます。
こちらも1つの不動産会社にだけ依頼をするため、その分、業者側が積極的に活動を行ってくださいます。
契約の有効期間は3ヶ月以内で、有効期間が満了をした後に契約を継続したい場合には、更新を行わなくてはいけません。
自動で更新をされることはありませんので、更新をする場合は必ず依頼をした方本人が申し出てください。
契約の有効期間中、不動産会社は売主の方に2週間に1回以上売却活動を報告する義務があります。
指定流通機構(レインズ)への登録も、不動産会社が契約から7日営業日以内に行ってくださいます。
万が一、他社の媒介によって売買が成立をした時には、違約金を支払う必要があります。
また、ご自身で購入希望者の方を見つけてしまった時には、今までにかかった宣伝などの費用を支払わなければいけない場合があります。
これらのことを踏まえて専任媒介契約についてまとめますと、下記の通りとなります。
| 内容 |
仲介を1社の不動産会社にだけ依頼しますが、売主の方が購入希望者の方を探すことができます。 |
|---|---|
| 契約の有効期間 | 3ヶ月以内 |
| 売却活動の報告 | 2週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録 | 7日営業日以内 |
| 違約金 |
他社の媒介によって売買が成立をした時には、違約金を支払う必要があります。 |
なお、専任媒介契約のメリットとデメリットにつきましては、専属専任媒介契約と共通をしている点が多いです。
そのため、基本的には専属専任媒介契約のものを参考にしてください。
(「【専属専任媒介契約のメリット】」と「【専属専任媒介契約のデメリット】」は、「専属専任媒介契約」の項目に記載をしております。)
もちろん、完全にメリットとデメリットが一致をしている訳ではありませんので、異なる点につきましては下記をご覧ください。
- 情報の整理が容易
- 「【専属専任媒介契約のメリット】」と同様です。
- 不動産会社の売却活動が積極的
- 「【専属専任媒介契約のメリット】」と同様です。
- 売却活動の報告の頻度
- 殆どの内容は、「【専属専任媒介契約のメリット】」と同様です。
- 専任媒介契約は、売却活動の報告が2週間に1回以上となっておりますので、この点にはご注意ください。
- 指定流通機構(レインズ)への登録義務
- 殆どの内容は、「【専属専任媒介契約のメリット】」と同様です。
- 専任媒介契約は、7日営業日以内に登録となっておりますので、この点にはご注意ください。
- 売り主の方も購入希望者の方を探すことが可能
- 専任媒介契約を選択した場合は、購入希望者の方を売り主の方も探すことができます。
- ご自身で売却活動を行うつもりが一切ない場合は、特に目立ったメリットではありませんが、やはり、ご自身で購入希望者の方を探したい場合には、大きなメリットとなります。
- 好条件の購入希望者の方が見つかった場合は、そちらの方に売却をできるため、その点もメリットといえます。
- 不動産会社の情報収集が大変
- 「【専属専任媒介契約のデメリット】」と同様です。
- 悪質な手口に対抗が困難
- 殆どの内容は、「【専属専任媒介契約のデメリット】」と同様です。
- しかしながら、専任媒介契約は売り主の方も購入希望者の方を探すことができるため、専属専任媒介よりは悪質な行為に対抗をしやすいです。
- 売り主の方の売却活動への制限
- 殆どの内容は、「【専属専任媒介契約のデメリット】」と同様です。
- しかしながら、専任媒介契約は売り主の方も購入希望者の方を探すことができるため、専属専任媒介契約程の制限はありません。
- 解約や規約違反による違約金
- 殆どの内容は、「【専属専任媒介契約のデメリット】」と同様です。
- 専任媒介契約の場合、解約と他社との媒介によって売買が成立をした時には違約金を、ご自身で購入希望者の方を見つけた時には今までにかかった宣伝の費用(必ずではない)を支払う必要があります。
- 専属専任媒介契約との対応の差
- 専任媒介契約を選択した場合は、専属専任媒介契約と対応が異なる点があります。
- 専任媒介契約は、売却活動の報告が2週間に1回以上となり、指定流通機構(レインズ)への登録が7日営業日以内となります。
- そのため、売却活動の報告をもっと頻繁に行って欲しい場合や、指定流通機構(レインズ)への登録をできる限り早くに行って欲しい場合には、大きなデメリットとなる可能性があります。
こういった特徴、メリット、デメリットがありますので、専任媒介契約は、購入希望者の方を見つけられる可能性は低いけれど、売却活動をご自身でも行いたいという方や、全てを一任するのは抵抗があるという方は、契約を考えてもいいかもしれません。
反対に、売却活動を考えていない方や、不動産会社に一任をしてしまいたいという方は要注意です。
以上が、専任媒介契約についてとなります。
次は、一般媒介契約についてご説明致します。
一般媒介契約
こちらは複数の不動産会社に仲介を依頼することができ、売主の方が購入希望者の方を探すこともできるというものです。
独占的に不動産会社が媒介業務を行うことができないため、業者の活動が消極的になってしまう可能性があります。
その分、売り主の方への権限が多く、ご自身で積極的に活動を行うことが可能です。
一般媒介契約は、法律上、契約の有効期間に規制はありません。
そのため、原則では有効期間は無制限となっておりますが、標準媒介契約約款による行政の指導では、一般媒介契約の場合でも有効期間は3ヶ月以内との規制があります。
その影響により、実際には契約の有効期間は3ヶ月以内(3ヶ月よりも短い期間でも契約可能)となります。
こういった規制により、一般媒介契約も有効期間が満了をした後に契約を継続したい場合には、更新を行わなくてはいけません。
こちらも、自動で更新をされることはありませんので、更新をする場合は必ず依頼をした方本人が申し出てください。
一般媒介契約は契約の有効期間中であっても、不動産会社は売却活動を報告する義務がなく、指定流通機構への登録も売主の方が任意で行わないといけません。
また、一般媒介契約には、契約をする社名を明示する義務がある「明示型」と、明示をする義務のない「非明示型」の2種類があります。
「明示型」を選択した場合は、媒介を依頼した不動産会社に、他にどの業者と契約を締結しているのか通知しなくてはいけません。
社名を明示していない不動産会社の媒介によって売買が成立をした時には、今までにかかった宣伝などの費用を支払わなければいけない場合もありますので、ご注意ください。
これらのことを踏まえて一般媒介契約についてまとめますと、下記の通りとなります。
| 内容 |
仲介を複数の不動産会社に依頼することができ、売り主の方が購入希望者の方を探すこともできます。 |
|---|---|
| 契約の有効期間 | 原則無期限 (実質的には3ヶ月以内) |
| 売却活動の報告 | 報告義務なし |
| 指定流通機構への登録 | 登録なし |
| 違約金 |
「明示型」の場合は、社名を明示していない不動産会社の媒介によって売買が成立をした時には、今までにかかった宣伝などの費用を支払わなければいけない場合があります。 |
- 複数の不動産会社と契約の締結が可能
- 一般媒介契約は、1社の不動産会社に媒介業務を一任するものではありません。
- そのため、複数の不動産会社と媒介契約を締結することができます。
- 相性の悪い不動産会社と契約を締結した場合でも、他の不動産会社と重ねて契約ができるため、その点もメリットといえます。
- 悪質な手口に対抗が可能
- 一般媒介契約は、複数の不動産会社に媒介業務を依頼できます。
- その性質上、1社の不動産会社が媒介業務を独占的に行うことはできないため、悪質な行為を行うことが困難となります。
- また、悪質な行為が行われていると発覚をした際にも、他の業者に媒介を依頼することで、すぐに対策を行うことができます。
- 売り主の方も購入希望者の方を探すことが可能
- 専任媒介契約を選択した場合は、購入希望者の方を売り主の方も探すことができます。
- ご自身で売却活動を行うつもりが一切ない場合は、特に目立ったメリットではありませんが、やはり、ご自身で購入希望者の方を探したい場合には、大きなメリットとなります。
- 好条件の買主の方が見つかった場合は、そちらの方に売却をできるため、その点もメリットといえます。
- 早期売却の可能性が向上
- 一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結を行いますので、業者同士に競争意識が生まれる場合があります。
- 不動産会社は、一般媒介契約を締結していても、他社の媒介によって売買が成立をすれば、売り主の方から仲介手数料をもらうことはできません。
- そのため、不動産会社同士で競争意識が働く場合があり、これが早期売却に繋がる可能性があります。
- 情報の整理が大変
- 一般媒介契約を締結しますと、複数の不動産会社から内覧の案内などの連絡が届くこととなります。
- 複数の不動産会社からこういった連絡がありますと、やはり、情報の整理が困難となってしまう可能性があります。
- どうしても、内覧などの計画も立て辛くなりますので、情報のまとめ方に工夫が必要です。
- 不動産会社の売却活動が消極的
- 一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結をすることができ、1社が独占的に媒介業務を行えません。
- 独占的に媒介業務を行えないということは、他社の媒介によって売買が成立をする可能性があるということです。
- そのため、競争意識が生まれず、売却活動が消極的となってしまう不動産会社もあり、積極的な活動を望んでいる場合には、大きなデメリットとなります。
- 他の媒介契約との不動産会社の対応の差
- 一般媒介契約には、売却活動の報告義務と指定流通機構(レインズ)への登録義務がありません。
- そのため、どのような売却活動を行っているのか把握がし辛く、指定流通機構(レインズ)へ登録をする場合は、任意で登録をする必要があります。
- そういったサービスを望んでいない方には、特に目立つデメリットではありませんが、こういった面を重視する方にとっては、大きなデメリットとなります。
以前は、一般媒介契約には幅広い宣伝効果が期待できるというメリットもあったのですが、現在ではそれ程目立つものではなくなりつつあります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に媒介業務を依頼できるため、業者間で不動産の情報を共有することになります。
その影響により、以前では不動産を探している方に対して、不動産が紹介をされる可能性が高まるという効果がありました。
しかし、現在では指定流通機構(レインズ)などに登録を行えば、インターネットから登録をされている不動産の情報を閲覧できます。
こういった理由から、現在では幅広い宣伝効果が期待できるというメリットは、それ程目立つものではないと言われるようになりました。
こういった特徴、メリット、デメリットがありますので、一般媒介契約は、ご自身で積極的に売却活動を行える自信のある方、複数の不動産会社と契約をしたい方、不動産会社の売却活動報告が必要のない方は、契約を考えてもいいかもしれません。
反対に、購入希望者の方をご自身で見つけることが困難である方、複数の不動産会社と契約することを複雑に感じる方、しっかりと売却活動を行って欲しいという方は要注意です。
以上が、一般媒介契約についてとなります。
このように、各媒介契約で特徴が異なってしまいます。
やはり、選択をした媒介契約の影響で、不動産が売却をし辛くなってしまうこともあります。
各媒介契約の有効期間は3ヶ月以内となっておりますが、その期間の間は解約をしない限り他の媒介契約に変更できません。
解約を行う際には、違約金が発生をする場合もありますので、できる限りは最初からご自身と相性のいい媒介契約を選択することが大切です。