不動産を売却する際に必要になる各費用の計算方法と合計金額

不動産を売却しようと考えた時、忘れてはならないのがその時に発生する各種費用です。

これらの費用は、やはり状況によってかなり高額になってしまうこともあります。

後に金銭的な面で焦らないためには、必要になる可能性のある各費用を把握しておくことが大切です。

各種費用をきちんと把握しておけば、後の手取り金額の予測などもしやすくなります。

想定外の出費が発生してしまう可能性も減らすことができるため、取引をスムーズに行いやすくなります。

これらの費用は、取得費、譲渡費用などに計上ができる可能性があります。

取得費、譲渡費用に計上できる費用を計上し忘れてしまうと、それだけ後の税額が高額になってしまいます。

後の税額が高くなってしまうということは、当然に最終的な手取り金額は少なくなってしまいます。

計上できる各費用についても、きちんと把握しておくことが大切です。

このページでは、こういった不動産売却の際に必要になる可能性の高い費用についてご説明致します。

更に、取得費、譲渡費用に関しても簡易的に記載しておりますので、ご自身の各費用と照らし合わせてみてください。

不動産売却の際の主な費用一覧

不動産を売却する際には、どういった支出が必要になる可能性があるのか、よくご存じないという方も多いかもしれません。

不動産売却に必要な費用は、売却をする状況や物件、条件などによって、それぞれ異なっているのが一般的です。

現在の状況を整理し、売りたい物件の種類などについて事前に確認をしておく必要があります。

不動産を売却する際の主な費用につきましては、次の項目で一覧を記載しておりますのでご確認ください。

不動産を売却する際の主な費用

不動産の売却と言っても、一戸建やマンションなどといった建物の種類によって、必要な費用は変わってきます。

まずどのような費用が必要になる可能性があるのかを知っておかなくては計算のしようがありません。

以下は、不動産売却時に必要になる可能性のある主な費用について、書き出したものです。

【不動産売却の際に必要になる可能性のある主な費用一覧】

• 契約印紙税
• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 登記費用(司法書士報酬や登録免許税など)
• 境界確定・測量費用
• 引越し費用
• 不用品の処分費用
• 住宅ローンの返済
• 銀行に支払う一括繰上げ返済手数料
• リフォーム費用・修理修繕費用
• ハウスクリーニング費用
• 建物診断(インスペクション)費用
• 建物解体費用
• 増改築・新住居の取得などによる不動産取得税
• 不動産の譲渡所得税・住民税
• 賃貸物件などの売却による立退料
• 譲渡承諾料(借地などの場合)
• 不動産売買の際に弁護士の方に相談をした場合の相談料
• ガスなどの問題に必要な費用
• 水道配管などに関わる費用
• 道路通行権承諾料・道路掘削承諾料

この中から、必要になりそうな費用をピックアップして、費用の合計金額を計算していくことになります。

特に、「契約印紙税」、「不動産会社に支払う仲介手数料」、「登記費用(司法書士報酬や登録免許税など)」、「測量費用」、「引越し費用」、「不動産の譲渡所得税・住民税」などは、必要になる可能性が高いと考えておいてください。

その他、必要になる費用については、それぞれの状況で大きく異なりますので、必要そうなものを確認し、計算を行う必要があります。

以上が、不動産売却の際に必要になる可能性の高い費用の入り欄になります。

以下に、上記の各種について説明をしておりますので、必要な費用についてご確認ください。

売買時に必要な印紙税の説明

不動産の売買時には、様々な契約書を作成する可能性があります。

例えば、不動産売買時に作成する「不動産譲渡契約書(不動産売買契約書)」、建物を解体する工事などの際に作成する「建設工事請負契約書」、土地の貸借権の譲渡の際に作成する「借地権譲渡契約書」などがあり、これらは全て課税文書に該当します。

そのため、印紙税法により、作成時には各契約書に収入印紙を貼り付けなくてはいけません。

この時に貼り付けなくてはならない収入印紙額は、売買価格によって異なっております。

納付前によく確認をし、納付金額に間違いがないようにしてください。

特に、「不動産譲渡契約書(不動産売買契約書)」は、通常の売買であれば殆どの場合作成を行う契約書ですので、高い確率で印紙税が必要になります。

「不動産譲渡契約書(不動産売買契約書)」は、2通作成し、売主の方と買主の方で1通ずつ保管するというのが一般的です。

この場合、原本1部ずつに印紙税が必要になり、基本的に金額は両者の折半で支払います。

一方、最近は契約書を1通のみ作成するというケースも多くなってきました。

この場合、買主の方が原本を、売主の方がその写しを所持することになります。

何故、1通を原本の写しにするのかというと、原本の写しは、課税文書に該当しないからです。

そのため、本来2通分の支払いが必要であった印紙税が1通で済み、印紙代を節約することができます。

この場合の印紙代は、買主の方が印紙税を全額負担するか、両側が折半で印紙税を支払うことになります。

そのため、負担額について、両者間でよく話し合っておくことが大切です。

なお、もしも各種契約書の作成を司法書士の方などにお願いする場合には、別途、司法書士への報酬が発生します。

司法書士の方への報酬目安につきましては、「その他登記に必要な費用の目安」の欄をご覧ください。

以上が、不動産売却時に支払いが必要になる印紙税の説明になります。

次は、印紙税を支払う際に必要になる、収入印紙についてご説明致します。

支払いに必要な収入印紙について

収入印紙とは、印紙税という税金で、租税や行政に対する手数料の支払いに利用される証票のことです。

収入印紙には、様々な額が用意されており、最低額面は1円から、最高画面は10万円までの合計31種類が発行されております。

これらは、郵便局や法務局、「収入印紙売りさばき所」の指定を受けた店などで購入をすることができます。

また、高額なものは置いていないことが多いですが、コンビニエンスストアで買える場合もあります。

印紙税を納付するには、課税文書を作成した人が、文書に必要な金額分の収入印紙を貼り付けなくてはいけません。

この時、収入印紙に消印が必要なものと消印をしてはいけないものがありますので、事前に確認をしておいてください。

例:
不動産譲渡契約書(不動産売買契約書)など→消印が必要
不動産の名義変更時や登録免許税など→消印が不要

なお、課税文書の作成者が収入印紙を貼り忘れた場合は、納付するはずだった印紙税の3倍の過怠税の支払いが課せられます。

そのため、各種契約書の作成時には、収入印紙を貼りつけ忘れないよう、十分にご注意ください。

以上が、印紙税を支払う際に必要な収入印紙についての説明になります。

次は、不動産売却時に必要になる印紙税の金額についてご説明致します。

必要になる印紙税額について

不動産売買時に必要な印紙代は、定められている印紙税の金額(消費税は掛かりません)になります。

基本的に、印紙税は、取引金額が低額な程安く、高額な程高くなっていくのが普通です。

取引金額が少ないものなら非課税、多額になると数十万円もの印紙税が必要になってしまうこともあります。

なお、印紙税の特例が適用できる期間に作成をした文書は、特例税率のほうの印紙税になるのでご注意ください。

この特例は、本来、平成9年4月1日から平成25年3月31日までに作成された契約書に適用がされるものでしたが、現在は改正され、期間が拡充されております。

これにより、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成された契約書も、軽減措置を受けることができるようになりました。

平成25年4月1日から平成26年3月31日までに作成された各種契約書は、1千万円を超えるものから軽減措置がされていました。

一方、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成された各種契約書のほうは、10万円を超えれば軽減措置を受けることができます。

以下の表は、主な印紙税額と軽減措置についてまとめたものです。

なお、印紙税は、各契約書などによって税率が異なっておりますので、作成する文書の種類の欄の税率をご確認ください。

例:
「不動産譲渡契約書(不動産売買契約書)」など→【不動産などの譲渡に関する契約書】
「建設工事請負契約書」など→【請負に関する契約書】
「借地権譲渡契約書」など→【地上権・土地権の賃借の設定・譲渡に関する契約書】

平成25年4月1日から平成26年3月31日までの間に作成された不動産の売買契約書の印紙税

文書の種類	取引金額	本則税率	特例税率
【不動産などの譲渡に関する契約書】 【地上権・土地権の賃借の設定・譲渡に 関する契約書】 【消費賃借に関する契約書】 【請負に関する契約書】	1千万円超え 5千万円以下	2万円	1万5千円
	5千万円超え 1億円以下	6万円	4万5千円
	1億円超え 5億円以下	10万円	8万円
	5億円超え 10億円以下	20万円	18万円
	10億円超え 50億円以下	40万円	36万円
	50億円を 超えるもの	60万円	54万円

平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された不動産の売買契約書の印紙税

取引金額		本則 税率	特例 税率
【不動産などの譲渡に関する契約書】 【地上権・土地権の賃借の設定・譲渡に関する契約書】 【消費賃借に関する契約書】	【請負に関する契約書】
1万円未満		なし	なし
1万円以上 10万円以下	100万円以下	200円	200円
10万円超え 50万円以下	100万円超え 200万円以下	400円	200円
50万円超え 100万円以下	200万円超え 300万円以下	1千円	500円
100万円超え 500万円以下	300万円超え 500万円以下	2千円	1千円
500万円超え　1千万円以下		1万円	5千円
1千万円超え　5千万円以下		2万円	1万円
5千万円超え　1億円以下		6万円	3万円
1億円超え　5億円以下		10万円	6万円
5億円超え　10億円以下		20万円	16万円
10億円超え　50億円以下		40万円	32万円
50億円を超えるもの		60万円	48万円
契約金額の記載のないもの		200円	200円

現在は、平成27年ですので、これから作成をする契約書に関しては、「平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間」の税率を確認しておけば問題ありません。

なお、契約書以外にも、売買代金や工事代などの「受取書」は印紙税の課税文書に該当します。

そのため、売買時に領収書を作成すると、印紙代が必要になると考えてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

この場合、一般の方が作成する領収書であれば、その金額に関わりなく印紙税は掛からないと法律で定められております。

そのため、一般の方が領収書を作成した場合には、印紙代を支払う必要はありません。

更に、個人で商売をしていらっしゃる方が商売に関係のない不動産を売った場合にも、印紙税は掛かりませんのでご安心ください。

以上が、不動産売却時に必要になる印紙税の金額の説明になります。

次は、不動産売買時に必要になる不動産会社への仲介手数料についてご説明致します。

売買時の仲介手数料の説明

不動産の売買を行う際、個人間での売買以外は、殆どの場合不動産会社などに仲介依頼をします。

近年、仲介業者が入らずに売買が成立することは、殆どないと言っても過言ではありません。

なお、不動産会社に仲介を依頼すると、契約成立後に仲介手数料という費用が発生します。
(万が一、不動産の売買が成立しなかった場合には、仲介手数料の支払いを行う必要はありません)

仲介手数料とは、不動産の売却が決定し制約がされた際に、依頼先の仲介業者に支払うことになる手数料のことです。

この時の手数料額は、法律で上限が定められており、各仲介業者は、それ以上の金額に設定をしてはいけないことになっております。

なお、この法律上での金額は、上記の通りあくまで「上限額」ですので、その金額より低い設定にする分に関しては問題ありません。

そのため、仲介手数料の金額は、それぞれの不動産会社によって異なっていることが殆どです。

まずは、仲介手数料の上限額の計算方法についてご説明致します。

仲介手数料の計算方法について

詳しい仲介手数料の上限額の計算方法は、お手数をお掛け致しますが、「不動産売却時の仲介手数料の計算方法と安くするためのコツ」の記事にあります「不動産売却の時の仲介手数料」の項目をご覧ください。

仲介手数料の上限額には、きちんとした計算方法がありますので、不動産の取引価格が分かっていれば、計算をすることができます。

現在、依頼をする仲介業者が決まっていない場合には、この上限額を大体の目安としておくのが効果的です。

何故なら、仲介手数料を上限額で計算しておけば、実際の売却時にそれ以上に出費が大きくなってしまう心配がなくなるからです。

不動産売買時の仲介手数料の上限額の計算方法は、以下の計算式で算出することができます。(簡易計算の場合)

○取引物件価格が200万円以下の場合○
「取引物件価格」×5%+8%の消費税

○取引物件価格が200万円超えで400万円以下の場合○
「取引物件価格」×4%+2万円+8%の消費税

○取引物件価格が400万円を超えている場合○
「取引物件価格」×3%+6万円+8%の消費税

では、これらの式を使って、実際に仲介手数料の上限額を計算してみます。

○取引物件価格が「100万円」であった場合の仲介手数料の上限額○
1,000,000×5%+8%の消費税=5,4000円
となり、上限は、「5,400円」ということになります。

○取引物件価格が「300万円」であった場合の仲介手数料の上限額○
3,000,000×4%+20,000円+8%の消費税=151,200円
となり上限は、「151,200円」ということになります。

○取引物件価格が「500万円」であった場合の仲介手数料の上限額○
5,000,000×3%+6万円+8%の消費税=226,800円
となり、上限は、「226,800円」ということになります。

計算が面倒だという方は、以下に、大まかな仲介手数料の上限額を物件取引価格別に計算した表を添付してしますので、確認をしてみてください。

不動産会社に支払う仲介手数料の上限額の例

取引物件価格 (税抜き)	仲介手数料の上限額 (税込み)
取引物件価格が 100万円の場合	54,000円
取引物件価格が 120万円の場合	64,800円
取引物件価格が 140万円の場合	75,600円
取引物件価格が 160万円の場合	86,400円
取引物件価格が 180万円の場合	97,200円
取引物件価格が 200万円の場合	108,000円
取引物件価格が 220万円の場合	116,640円
取引物件価格が 240万円の場合	125,280円
取引物件価格が 260万円の場合	133,920円
取引物件価格が 280万円の場合	142,560円
取引物件価格が 300万円の場合	151,200円
取引物件価格が 320万円の場合	159,840円
取引物件価格が 340万円の場合	168,480円
取引物件価格が 360万円の場合	177,120円
取引物件価格が 380万円の場合	185,760円
取引物件価格が 400万円の場合	194,400円
取引物件価格が 410万円の場合	197,640円
取引物件価格が 420万円の場合	200,880円
取引物件価格が 430万円の場合	204,120円
取引物件価格が 440万円の場合	207,360円
取引物件価格が 450万円の場合	210,600円
取引物件価格が 460万円の場合	213,840円
取引物件価格が 470万円の場合	217,080円
取引物件価格が 480万円の場合	220,320円
取引物件価格が 490万円の場合	223,560円
取引物件価格が 500万円の場合	226,800円
取引物件価格が 600万円の場合	259,200円
取引物件価格が 700万円の場合	291,600円
取引物件価格が 800万円の場合	324,000円
取引物件価格が 900万円の場合	356,400円
取引物件価格が 1,000万円の場合	388,800円
取引物件価格が 1,100万円の場合	421,200円
取引物件価格が 1,200万円の場合	453,600円
取引物件価格が 1,300万円の場合	486,000円
取引物件価格が 1,400万円の場合	518,400円
取引物件価格が 1,500万円の場合	550,800円
取引物件価格が 1,600万円の場合	583,200円
取引物件価格が 1,700万円の場合	615,600円
取引物件価格が 1,800万円の場合	648,000円
取引物件価格が 1,900万円の場合	680,400円
取引物件価格が 2,000万円の場合	712,800円
取引物件価格が 2,100万円の場合	745,200円
取引物件価格が 2,200万円の場合	777,600円
取引物件価格が 2,300万円の場合	810,000円
取引物件価格が 2,400万円の場合	842,400円
取引物件価格が 2,500万円の場合	874,800円
取引物件価格が 2,600万円の場合	907,200円
取引物件価格が 2,700万円の場合	939,600円
取引物件価格が 2,800万円の場合	972,000円
取引物件価格が 2,900万円の場合	1,004,400円
取引物件価格が 3,000万円の場合	1,036,800円
取引物件価格が 3,500万円の場合	1,198,800円
取引物件価格が 4,000万円の場合	1,360,800円
取引物件価格が 4,500万円の場合	1,522,800円
取引物件価格が 5,000万円の場合	1,684,800円
取引物件価格が 6,000万円の場合	2,008,800円
取引物件価格が 7,000万円の場合	2,332,800円
取引物件価格が 8,000万円の場合	2,656,800円
取引物件価格が 9,000万円の場合	2,980,800円
取引物件価格が 1億円の場合	3,304,800円
取引物件価格が 2億円の場合	6,544,800円
取引物件価格が 3億円の場合	9,784,800円

なお、契約後に売主の方の一方的な理由で契約を手付解除した場合は、仲介手数料以外にも違約金の支払いが発生してしまう可能性があります。

違約金の金額については、各仲介業者で異なっておりますので、依頼先にご確認ください。

以上が、不動産売買時の仲介手数料の上限額の計算方法になります。

次は、この仲介手数料の値引きを交渉する際の注意点ついてご説明致します。

仲介手数料の値引きについて

何度も言うようですが、仲介手数料の上限額は、あくまで法律上で定められた額に過ぎません。

そのため、実際には、この価格よりも低い料金の業者の方も数多く存在しております。

中には、仲介手数料が半額・無料という所もあり、設定金額が格安の業者が増えてきているのが現状です。

時には、お願いをすれば、手数料額の値引きに応じてくださる仲介業者の方も存在します。

とはいえ、やはり不動産会社側としては、会社のルールとして規定額を貰うことが原則である場合が殆どです。

そのため、値引き交渉をしたからといって、全ての業者が値引きを承諾してくださるとは限りません。

基本的に、不動産会社が仲介手数料を値引きしてくださるケースとしては、取引上のミスがあった場合や物件価格が高額である場合などになります。

もちろん、こういった場合にも必ず値引きして貰えるとは限りませんので、値引きができなかった場合の費用についても視野に入れておくようにしてください。

もし、どうしても値引き交渉をしたい場合には、媒介契約の締結前にしておくと、交渉が受け入れられる可能性が高くなります。

以上が、仲介手数料の値引きを交渉する際の注意点になります。

次の項目からは、不動産売却時の登記費用についてご説明致します。

不動産売却の際の登記費用

登記とは、法に定められた一定の事柄(不動産など)を帳簿・台帳(登記簿)に記載することです。

登記後の登記簿には、不動産の所在・面積・所有者・担保の有無などの権利関係が記載されております。

これにより、不動産の所有が公示され、不動産売買などを円滑に行うことができます。

なお、通常の建物は、1棟の1階部分と2階部分で所有者を分けるといったような登記を行うことはできません。

そのため、そういった登記がしたい場合には、建物を区分建物として登記する必要があります。

建物を区分建物として登記するためには、以下の条件を満たしている必要がありますのでご注意ください。

「1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立をして、住居、店舗、事務所、又は倉庫その他の建物として用途に供することができるものがあるときには、その部分はこの法律の定めるところによって、それぞれ所有権の目的とすることができる」
建物の区分所有等に関する法律第1条より

これを聞いただけでは、どういった建物のことなのか分かりにくい方も多いかもしれません。

区分建物として登記ができる建物の例としては、分譲マンションなどの1部屋ずつの所有や売却が必要な建物などが挙げられます。

一般的な建物と区分建物では、不動産売却の方法に異なる点がありますのでご注意ください。

一般的な建物は、登記簿に建物と土地が別々に登記されておりますので、それぞれ別々に売却ができます。

一方、区分建物のほうは、建物の登記記録に「敷地権」として土地も一緒に登記されております。

そのため、建物と土地とを別々に売却することはできません。

もし、区分建物が建っている土地を売りたい場合には、マンションを取り壊して、ただの土地にするなどの手続きが必要になります。

更に、不動産売却の際には所有者が変わりますので、所有者に関する登記事項の変更も行わなくてはいけません。

もちろん、これは通常の建物として登記されている不動産を売る場合も同様です。

この場合、登記変更のために「登録免許税」という税金の支払いが必要になります。

そのため、登記を行う際には、こういった費用についてきちんと把握をしておくことが大切です。

この項目では、売主の方の負担になる可能性のある登記費用についてご説明致します。

売主負担になる登記費用の一例

不動産売買の際に必要な登記費用は、基本的に「代理先への報酬+登録免許税+実費」になります。

この費用について、登録免許税法では、「登記等を受ける者が2人以上あるときは、これらの者は連帯して納付する義務を負う」と定められております。

とはいえ、実際には、全てを折半するといったようなことは殆どありません。

不動産売買時の登記費用(買主の方への所有権移転登記、抵当権設定登記など)は、不動産を取得する側である買主の方が負担をするのが一般的です。

売主の方が登記費用を負担する例としては、売主の事情で登記が必要なものだけになります。

以下の表は、売主の方が負担をしなくてはいけない可能性のある登記費用についてまとめたものです。
(可能性があるというだけですので、あまり登記事例のないものも記載しております)

不動産売却時に売主の方が支払わなくてはいけない可能性のある登記例

	登記の説明	売主負担の可能性がある 状況例
建物表題 (表示) 登記	登記されていない区分建物以外の建物(新築物件や既存の未登記の建物など)について、初めて登記簿の表題部を新設し、物理的状況(所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名)を明らかにするために行う登記です。	・登記されていない建物を売却したい場合など
建物表題 (表示) 変更登記	建物を増築したり、一部を取り壊したり、床面積や構造(木造、鉄骨造等)を変更した際、建物の種類（居宅、店舗等）を変更した際、建物の所在地番が変更された際などに、登記されている建物の登記事項の表題部と現況とが異なっている部分を変更し合致させるために行う登記です。	・増改築などをして建物を売却する場合 ・以前に不動産の物理的状況や利用形態を変更したが、その変更を登記していない不動産を売却したい場合 など
建物表題 (表示) 更正登記	建物の物理的現況又は利用形態による表示（種類・構造・床面積）が、登記の当初から誤って記載されている際に、その内容を正しい事項に更正（訂正）するために行う登記です。	・表題部に登記された登記事項に、間違いのある建物を売却したい場合など
建物分棟 登記	既存の1棟の建物の中間部分を取り壊し、そこに障壁などを施して空間を設け、構造上独立した2棟以上の建物に変更する際に行う登記です。(登記簿上では主たる建物と附属建物になっておりますので登記簿が別にはなりません)	・売却前に分棟が必要な場合など
建物分割 登記	2棟以上の主たる建物と附属建物が1個の建物として登記されている建物を、物理的に何の変更も加えることなく、別々の建物として別々の登記簿に分割する際に行う登記です。(附属建物を主たる建物に変更します)	・2棟以上の主たる建物と附属建物を物理的に、何の変更を加えることなく、別々の建物として売却したい場合など
建物分棟 ・ 分割登記	既存の1棟の建物の中間部分を取り壊し、そこに障壁などを施して空間を設け、構造上独立した2棟以上の建物になったものを、主たる建物と附属建物にするのではなく、それぞれ、別々の建物として別々の登記簿に分割する際に行う登記です。	・1棟の建物を2棟以上の建物にし、それらをそれぞれ別に売却したい場合など
建物合併 登記	1つの敷地内で複数の建物が一体として利用されているのに、登記簿上、別々の建物と登記されている建物を、物理的に何の変更も加えることなく、1個の登記簿にまとめる際に行う登記です。(1つの建物を主たる建物とし、残りの建物を附属建物としなくてはいけません)	・一体として利用されている複数の建物を、物理的に変更せずに1つの建物として売却したい場合など
建物分割 合併登記	2棟以上の主たる建物と附属建物が1個の登記簿に登記されている建物を、物理的に何の変更も加えることなく、別々の建物として別々の登記簿に分割し、同時に他の建物の附属建物をその登記簿に合併する際に行う登記です。	・主たる建物と附属建物を分割し、他の建物の附属建物と合併して売却したい場合など
建物合体 登記	登記簿上、別々の建物と登記されている建物を、増築などによって物理的に合体させ、1個の登記簿にまとめる際に行う登記です。	・別々の建物を物理的に合体させて、1つの建物として売りたい場合など
建物滅失 登記	建物を取り壊した、地震や火災などの災害により倒壊したなど、建物が物理上の効用を失った場合に、その登記記録を閉鎖するために行う登記です。原則、建物所有者からしか申請できません。(滅失した建物の所有者の存在が不明の場合や、又は所有者はいるが、滅失登記を申請する意思がないという場合には、利害関係人から「建物滅失登記の申出」を行うことで、登記官に「建物滅失登記」をして貰うことができます)	・建物を取り壊し、その更地を売却したい場合 ・既に存在しない建物の登記のある不動産を売却したい場合 など
土地表題 (表示) 登記	登記されていない土地について、初めて登記簿の表題部を新設し、物理的状況(所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名)を明らかにするために行う登記です。	・登記されていない土地を売却したい場合など
土地地目 変更登記	土地の現況や利用目的に変更があった際に、登記簿の内容にその変更を登記するために行う登記です。	・現在の土地の現状や利用目的を変更して売却したい場合 ・以前に土地の現状や利用目的を変更したが、その変更を登記していない土地を売却したい場合 など
土地地積 変更登記	土地の隆起や寄洲、地震、海没、河川氾濫などの自然現象により、地積欄の面積が現況と合致しなくなった際に、異なっている部分を変更し合致させるために行う登記です。	・売却しようと考えている土地の面積が自然現象などにより、変わってしまった場合など
土地地目 更正登記	登記簿の地目欄に記録されている地目の表示が、当初から現実と異なっている際や、不動産登記規則99条に規定されている地目以外の地目になっている・遺漏している際に、その間違いを正しい地目に更正するために行う登記です。	・売却しようと考えている土地の地目に当初から何らかの間違いがあった場合 ・以前に土地の地目の間違いに気付いていたが、更正登記をしていない土地を売却したい場合 など
土地地積 更正登記	登記簿の地積欄に記録された数値に、当初から錯誤又は遺漏がある際に、その間違いを正しい地積に更正するために行う登記です。	・売却しようと考えている土地の面積に当初から何らかの間違いがあった場合 ・以前に土地の面積の間違いに気付いていたが、更正登記をしていない土地を売却したい場合 など
土地分筆 登記	登記簿上で1筆の土地(1個の土地)として登記されている土地を、2筆以上の土地(2個以上の土地)に分割し、それぞれ別々の登記簿に登記する際に行う登記です。(前提として土地地積変更登記を行うことが多いです)	・土地の一部を売却したい場合 ・相続が発生し、遺産分割によって土地を分け、その土地を売りたい場合 など
分筆登記 抹消登記	誤って所有者の意思と異なる分筆登記がされていた際に、正しい分筆登記をし直す前に行う登記です。	・売却しようと考えている土地を分筆登記した際に、その内容に誤りがあった場合など
土地合筆 登記	登記簿上で別々に登記されている2筆以上の互いに接する土地(2個以上の土地)を、1つの登記簿にまとめる(1つの土地にする)際に行う登記です。	・複数個の互いに接する土地を1つの土地として売却したい場合など
合筆登記 抹消登記	誤って所有者の意思と異なる合筆登記がされていた際に、正しい合筆登記をし直す前に行う登記です。	・売却しようと考えている土地を合筆登記した際に、その内容に誤りがあった場合など
土地 分合筆 登記	登記簿上で1筆の土地として登記されている土地を分割して2筆以上の土地(別々の登記簿)にし、それらをそれぞれ他の土地に合筆したい(それぞれ1つの登記簿にまとめたい)際に行う登記です。	・所有している土地を分割し、他の土地と合筆して売却したい場合など
土地一部 地目変更 ・ 分筆登記	登記簿上で1筆の土地として登記されている土地を分割して、2筆以上の土地(別々の登記簿)にすると同時に、それらの地目を変更する際に行う登記です。	・分筆後の土地の現状や利用目的を変更して売却したい場合 ・以前に分筆をし、土地の現状や利用目的を変更したが、その変更を登記していない土地を売却したい場合 など
土地地積 更正・ 分筆登記	登記簿上で1筆の土地として登記されている土地を分割して2筆以上の土地(別々の登記簿)にすると同時に、土地登記記録の地積の表示が当初から誤っている・遺漏している際に、それらを正しい地積に訂正するために行う登記です。	・土地の一部を売却するために分筆をしたが、その後の土地の面積が登記簿上のものと異なってしまった場合 ・相続が発生し、遺産分割によって土地を分けたが、その後の土地の面積が登記簿上と異なっており、売却前に更正が必要な場合 など
区分建物 表題 (表示) 登記	登記されていない区分建物について、初めて登記簿の表題部を新設し、物理的状況(所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名)を明らかにするために行う登記です。	・登記されていない区分建物を売却したい場合など
区分建物 表題 (表示) 変更登記	区分建物の物理的状況又は利用形態が変化したり、1棟の物理的状況が変化したり、敷地権の表示が変更された際、区分建物又は1棟の建物の表題部の登記事項に変更が生じた際などに、登記されている登記事項の表題部と現況とが異なっている部分を変更し合致させるために行う登記です。	・増改築などをして区分建物を売却する場合 ・共有部分として登記されているものを売却したい場合 など
区分建物 表題 (表示) 更正登記	区分建物又は1棟の建物の物理的状況や利用形態による表示、もしくは敷地権の表示が登記の当初から誤っている際に、その内容を正しい事項に更正（訂正）するために行う登記です。	・表題部に登記された登記事項に、間違いのある区分建物を売却したい場合など
建物区分 登記	数個の区分建物の要件を備えている非区分建物を区分して、数個の区分建物にする際に行う登記です。(建物はそれぞれ独立した登記簿になります)	・1棟の建物の1室だけを売却したい場合など
区分建物 区分登記	区分建物の一部が区分建物の要件を備えている場合に、その部分を再区分して別個の区分建物にする際に行う登記です。(建物はそれぞれ独立した登記簿になります)	・既に登記されている区分建物の中で、区分されていない部分を個別で売却したい場合など
区分建物 分割登記	2棟以上の区分建物と附属建物とが1個の区分建物として登記されている建物を、別々の建物として別々の登記簿に分割する際に行う登記です。(附属建物を主たる建物に変更します)	・2棟以上の区分建物と附属建物を別々の建物として売却したい場合など
区分建物 合併登記	表題登記が行われている区分建物と区分建物、もしくは区分建物の附属建物と他の区分建物同士を、物理的に何の変更も加えることなく、1個の登記簿にまとめる際や、非区分建物として登記されている建物を区分建物の附属建物に変更する際に行う登記です。	・2部屋以上の区分建物を、物理的に変更せずに、1部屋として売却したい場合 ・区分建物の附属建物と他の区分建物同士を、物理的に変更せずに、1個の建物として売却したい場合 など
区分建物 合体登記	別々であった区分建物を増築などによって物理的に合体させ、それらを1個の登記簿にまとめる際に行う登記です。	・区分建物を物理的に合体させて、1つの建物として売りたい場合など
区分建物 分割及び 附属合併 登記	表題登記が行われている甲建物と甲建物の区分建物である附属建物を分割し、表題登記が行われている乙建物もしくは乙区分建物に合併して、区分建物である附属建物にする際に行う登記です。(物理的に何の変更も加えていない場合)	・甲建物と甲建物の区分建物である附属建物を分割し、表題登記が行われている乙建物もしくは乙区分建物に合併して、区分建物である附属建物にして売却したい場合(物理的に何の変更も加えていない)など
区分建物 分割及び 区分合併 登記	表題登記が行われている甲建物の区分建物である附属建物を分割して、表題登記が行われている乙区分建物又は乙建物の区分建物である附属建物に合併する際に行う登記です。	・表題登記が行われている甲建物の区分建物である附属建物を分割して、表題登記が行われている乙区分建物又は乙建物の区分建物である附属建物に合併して売却したい場合など
区分建物 区分及び 附属合併 登記	表題登記が行われている甲区分建物を、数個の建物に区分し、更に乙区分建物もしくは乙建物に合併し、区分建物である附属建物とする際に行う登記です。	・表題登記が行われている甲区分建物を、数個の建物に区分し、更に乙区分建物もしくは乙建物に合併し、区分建物である附属建物として売却したい場合
区分建物 区分及び 区分合併 登記	表題登記が行われている甲区分建物を、数個の建物に区分し、更に乙区分建物もしくは乙建物の区分建物である付属建物に合併する際に行う登記です。	・表題登記が行われている甲区分建物を、数個の建物に区分し、更に乙区分建物もしくは乙建物の区分建物である付属建物に合併して売却したい場合
区分建物 滅失登記	区分された専有部分又は1棟全部を取り壊した、地震や火災などの災害により倒壊したなど、区分建物が物理上の効用を失った際に、その登記記録を閉鎖するために行う登記です。原則、建物所有者からしか申請できません。(滅失した建物の所有者の存在が不明の場合や、又は所有者はいるが、滅失登記を申請する意思がないという場合には、利害関係人から「区分建物滅失登記の申出」を行うことで、登記官に「区分建物滅失登記」をして貰うことができます)	・区分建物を取り壊し、その更地を売却する場合 ・既に存在しない区分建物の登記のある不動産を売却したい場合 など
所有権 保存登記	建物を新築した際など、所有権の登記のない不動産について、初めて所有者などの情報を登記するために行う登記です。	・所有権保存登記をしておらず、売却時に所有権移転登記ができない場合など
所有権 移転登記	売買や相続、遺贈・贈与などによって、土地や建物などの所有権を移転する際に行う登記です。	・相続、遺贈、贈与などによって取得した不動産を売却する場合
地上権、 永小作権、 賃借権、 採石権 の設定 転貸・ 移転の 登記	地上権、永小作権、賃借権、採石権の設定などの賃借している目的物に関する権利義務の全てを、自分から他の方に譲渡(移転)する際や、賃借している目的物を他の方に賃貸して、元の賃貸借関係はそのまま存続する転貸(又貸し)を行う際に必要な登記です。	・借地を売却、又は転貸したい場合など
抵当権・ 根抵当権 抹消登記	抵当権・根抵当権の設定登記がされている住宅ローンや事業資金の返済が終った際に、不動産などに設定されている抵当権・根抵当権を抹消するために行う登記です。	・(根)抵当権が付いている不動産を売却する場合など
地上権、 永小作権、 賃借権、 採石権 抹消登記	不動産などに設定されている地上権、永小作権、賃借権、採石権を抹消する際に行う登記です。	・不動産に設定されている地上権、永小作権、賃借権、採石権などの権利を抹消して売却したい場合など(きちんと権利の抹消ができる状況である必要があります)
所有権 登記 名義人 住所 変更登記	不動産の登記名義人の住所や氏名が引越しや結婚などによって変わった際に、登記事項の住所や氏名を現在のものに変更するために行う登記です。	・引越しや結婚などで登記名義人の住所や氏名が変わっているのに、その変更を登記していない不動産を売却したい場合など
所有権 登記 名義人 住所 更正登記	登記された登記名義人の住所や氏名に間違いなどがあった際に、その内容を正しい事項に更正（訂正）するために行う登記です。	・売却したい不動産の登記名義人の住所や氏名に間違いがあった場合など

以上が、売主の方が負担をする可能性のある登記費用の一覧になります。

上記のような状況がない限りは、基本的に売主の方が登記費用を負担することはありませんのでご安心ください。

次は、こういった登記を行う際に必要になる登録免許税についてご説明致します。

必要になる登録免許税額の目安

上記でも触れましたが、売主の方の事情に伴う登記は、売主の方が登記費用を負担しなくてはいけません。

その際には、登記の種類に応じた「登録免許税」の納付が必要になります。

登録免許税の金額は、「課税標準額」と、法律で定められた「税率」で計算をします。

何を「課税標準」とするかは、各登記で異なっておりますので、計算の際にきちんと確認するようにしてください。

特に、不動産売却の際には、「課税標準額」が非常に高額になってしまうことも珍しくありません。

そのため、間違った課税標準額で計算をしてしまうと、本来必要な税額と大きく異なってしまう可能性があります。

以下は、主な不動産登記に必要な登録免許税の税率と軽減税率についてまとめたものです。

上の表は、標準の登録免許税の税率、下の表には特例を適用した際の登録免許税の軽減税率になります。

なお、下段の表につきましては軽減税率が用意されていない登記は記載しておりません。

主な不動産登記の登録免許税の標準税率

			課税標準	税率
建物表題 (表示)登記			－	－
建物表題(表示) 変更登記※1			－	－
建物表題(表示) 更正登記※2			－	－
建物分棟登記			分棟後の 不動産の個数	1,000円
建物分割登記			分割後の 不動産の個数	1,000円
建物分棟 ・ 分割登記			分棟分割後の 不動産の個数	1,000円
建物合併登記			合併後の 不動産の個数	1,000円
建物分割 合併登記			分割合併後の 不動産の個数	1,000円
建物合体登記			固定資産税 評価額※5	4 1000 (0.4%)
建物滅失登記			－	－
土地表題 (表示)登記			－	－
土地地目 変更登記			－	－
土地地積 変更登記			－	－
土地地目 更正登記			－	－
土地地積 更正登記			－	－
土地分筆登記			分筆後の筆数	1,000円
分筆登記 抹消登記			－	－
土地合筆登記			合筆後の筆数	1,000円
合筆登記 抹消登記			－	－
土地分合筆登記			分合筆後の筆数	1,000円
土地一部地目 変更・分筆登記			分筆後の筆数	1,000円
土地地積 更正・分筆登記			分筆後の筆数	1,000円
土地滅失登記			－	－
区分建物表題 (表示)登記			－	－
区分建物表題 (表示) 変更登記※3			－	－
区分建物表題 (表示) 更正登記※4			－	－
建物区分登記			区分後の 不動産の個数	1,000円
区分建物 区分登記			区分後の 不動産の個数	1,000円
区分建物 分割登記			分割後の 不動産の個数	1,000円
区分建物 合併登記			合併後の 不動産の個数	1,000円
区分建物 合体登記			固定資産税 評価額※5	4 1000 (0.4%)
区分建物分割 及び附属合併 登記			分割及び 附属合併後の 不動産の個数	1,000円
区分建物分割 及び区分合併 登記			分割及び 区分後の 不動産の個数	1,000円
区分建物区分 及び附属合併 登記			区分及び 附属合併後の 不動産の個数	1,000円
区分建物区分 及び区分合併 登記			区分及び 区分合併後の 不動産の個数	1,000円
区分建物 滅失登記			－	－
所有権保存登記			法務局 認定価格※6	4 1000 (0.4%)
所 有 権 移 転 登 記	売 買	建 物	固定資産税 評価額※5	20 1000 (2.0%)
		土 地		平成29年 3月31日まで 15 1000 (1.5%) 平成29年 4月1日から 20 1000 (2.0%)
	相続			4 1000 (0.4%)
	遺贈・贈与			20 1000 (2.0%)
地 上 権 、 永 小 作 権 、 賃 借 権 、 採 石 権 の 設 定 ・ 転 貸 ・ 移 転 の 登 記	設定・転貸 の登記		固定資産税 評価額※5	10 1000 (1.0%)
	相続、法人の 合併による移転登記			2 1000 (0.2%)
	共有に係る権利の 分割による移転登記			2 1000 (0.2%)
	その他の 原因による 移転登記			10 1000 (1.0%)
抵当権・根抵当権の 設定登記			債権金額	4 1000 (0.4%)
抵当権・根抵当権の 抹消登記			登記する 不動産の個数	1,000円※7
地上権、永小作権、 賃借権、採石権抹消登記			登記する 不動産の個数	1,000円※7
所 有 権 登 記 名 義 人 住 所 変 更 登 記	住所変更		登記する 不動産の個数	1,000円
	氏名変更			1,000円
所 有 権 登 記 名 義 人 住 所 更 正 登 記	住所更正		登記する 不動産の個数	1,000円
	氏名更正			1,000円

以上が、主な不動産登記の登録免許税の標準税率の一覧です。

次は、主な不動産登記の登録免許税の軽減税率について記載をしていきます。

主な不動産登記の登録免許税の軽減税率

			平成29年3月31日まで
			軽減税率※1
			新築建物	中古建物
所有権保存登記			1.5 1000 (0.15%)	–
所 有 権 移 転 登 記	売 買	建 物	3 1000 (0.3%)	3 1000 (0.3%)
抵当権・根抵当権 の設定登記			1 1000 (0.1%)	1 1000 (0.1%)
			平成28年3月31日まで
			軽減税率※1
			認定長期優良 住宅	認定低炭素 住宅
所有権保存登記			1 1000 (0.1%)	1 1000 (0.1%)
所 有 権 移 転 登 記	売 買	建 物	【共有住宅】 1 1000 (0.1%) 【戸建住宅】 2 1000 (0.2%)	1 1000 (0.1%)

上記の表を参考に、土地(固定資産税評価額が3,500,300円)を相続した際、名義変更のために「所有権移転登記」をし、更に、その土地を1筆から2筆するために必要な登録免許税額について計算をしてみます。

○登録免許税の計算例○
まず、「所有権移転登記」の課税標準である「固定資産税評価額」の価格合計額から、1000円に満たない額を切り捨てます。
すると、「3,500,300円→3,500,000円」となり、これが課税標準額になります。

次に、相続時の「所有権移転登記」税率である「4/1000(0.4%)」を上記の課税標準額に掛けます。
(計算後の税額に100円未満がある場合には切り捨てます)
3,500,000円（課税標準額）×4/1000(登録免許税率)=14,000円

そうして、土地の分筆登記の登録免許税は「分筆後の土地数×1000円」で計算をしますので、
2(分筆後の土地数)×1000円(登録免許税率)=2000円
です。

以上のことから、必要な登録免許税の総額は、この2つを足した「16,000円」ということになります。

なお、最近は、登記をオンラインで申請できる場合もあり、その場合には、登録免許税が10%(上限は3000円)安くなります。

そのため、少しでも登録免許税を安く抑えたいという方は、オンラインで登記を申請するのも手かもしれません。

以上が、不動産売却の際に必要になる可能性のある登記に必要な登録免許税の税率になります。

次は、登記の代理申請を依頼した場合の報酬額の目安などに付いてご説明致します。

登記の代理申請時の報酬目安

登記を行う際には、登録免許税以外にも、様々な費用が必要になります。

特に、登記を代理で申請して貰う際の報酬は、予想以上に高額になってしまうことも珍しくありません。

登記の代理申請は、主に「土地家屋調査士」、「司法書士」、「弁護士」の方にお願いをするのが一般的です。
(近年は、「土地家屋調査士」と「司法書士」の方に登記をお願いするケースが殆どです)

なお、土地家屋調査士・司法書士・弁護士の方は、それぞれ代理申請できる登記の種類が異なっておりますのでご注意ください。

○土地家屋調査士の方に依頼できる登記の種類○
「登記簿の表題部に記載される表示に関する登記」
例:建物表題登記や建物滅失登記、土地地目変更登記など

○司法書士・弁護士の方に依頼できる登記の種類○
「登記簿の権利部に記載される権利に関する登記」
例:建物保存登記や所有権移転登記、所有権登記名義人住所変更登記など

代理申請を依頼した際の報酬額は、状況によって大幅に異なるのが一般的で、一概にどの程度だと言うことはできません。

一応、「日本土地家屋調査士会連合会」と「日本司法書士会連合会」がアンケートを行い、「全国の登記の平均報酬額」を出しておりますので、その金額を記載しておきます。

まずは、「日本土地家屋調査士会連合会」が「平成25年8月1日」に行ったアンケートによる報酬の平均額についてです。

なお、平均金額の算定条件は「日本土地司法書士会連合会」が設定したものになります。

また、表の平均額は、地域ごとの金額の合計を、その地域数で割ったものです。(1円以下の端数が出た場合は、四捨五入を行っております)

「日本土地家屋調査士会連合会」が「平成25年8月1日」に行ったアンケートによる報酬の平均額

登記の種類	報酬の平均額
建物表題(表示)登記 (住居・車庫)	83,647円
建物表題(表示)登記 (店舗・事務所・共同住宅)	183,093円
土地の地目変更登記	44,507円
土地分筆登記 (雑種地)	237,967円
土地分筆登記 (宅地)	470,306円
土地合筆登記	47,327円
建物滅失登記	44,577円

次は、「日本司法書士会連合会」が「平成25年2月」に行ったアンケートによる報酬の平均額についてです。

なお、平均金額の算定条件は「日本司法書士会連合会」が設定したものになります。

また、表の平均額は、地域ごとの金額の合計を、その地域数で割ったものです。(1円以下の端数が出た場合は、四捨五入を行っております)

「日本司法書士会連合会」が「平成25年2月」に行ったアンケートによる報酬の平均額

登記の種類	報酬の平均額
所有権保存登記	22,806円
所有権移転登記(売買) (売買契約書作成など有り)	43,257円
所有権移転登記(売買) (売買契約書作成など有り) (登記識別情報・登記済証がない場合)	69,011円
所有権移転登記 (相続)	57,399円
所有権移転登記 (遺贈・贈与)	39,266円
抵当権抹消登記	14,203円
所有権登記名義人住所変更登記	11,167円

上記に記載のない登記の報酬費用につきましては、下記に一応の目安の一例を記載しておきます。

なお、目安になる情報がなかったものに関しては記載しておりませんので、ご了承ください。

その他の土地家屋調査士・司法書士報酬の平均額

登記の種類	報酬の一例
建物表題(表示) 変更、更正登記 (図面作成など有り)	7万円前後から 10万円前後～
建物表題(表示) 変更、更正登記 (図面作成など無し)	3万円前後から 5万円前後～
建物分棟登記	10万円前後から 12万円前後～
建物分割登記、 区分建物分割登記	8万円前後から 10万円前後～
建物分棟分割登記	10万円前後から 15万円前後～
建物合併登記、 区分建物合併登記	8万円前後から 10万円前後～
建物分割合併登記	8万円前後から 15万円前後～
建物合体登記、 区分建物合体登記	8万円前後から 15万円前後～
土地表題(表示)登記 (境界確定測量費など別)	5万円前後から 10万円前後～ (1筆当たり)
土地地目更正登記	4万円前後から 5万円前後～
土地地積変更・更正登記 (境界確定測量費などは別)	5万円前後から 10万円前後～
土地一部地目 変更・分筆登記	4万円前後から 5万円前後～ (+分筆費用)
土地地積 更正・分筆登記	5万円前後から 10万円前後～ (+分筆費用)
区分建物表題(表示)登記	3万円前後から 8万円前後～ (一戸当たり)
区分建物表題(表示) 変更、更正登記 (図面作成など有り)	7万円前後から 10万円前後～
区分建物表題(表示) 変更、更正登記 (図面作成など無し)	3円万円前後から 5万円前後～
建物区分登記、 区分建物区分登記	4万円前後から 10万円前後～ (一戸当たり)
賃借権抹消登記	10万円前後から 12万円前後～
所有権登記名義人 住所変更、更正登記	7千円前後から 1万円2千円前後～

もちろん、これらの平均額や目安は、実際の報酬額とは異なる可能性があります。

そのため、正確な金額を知りたい方は、やはり依頼先の土地家屋調査士・司法書士の方などに相談をすることが大切です。

なお、登記を代理申請せず、作業を全てご自身で行えば、こういった費用は掛かりません。

そのため、登記について知識のある方は、ご自身で手続きを行うと必要な費用を節約しやすくなります。

以上が、登記を行う際に代理申請を依頼した場合の報酬額の目安になります。

次は、登記を行う際に、上記以外で必要になる可能性のある費用についてご説明致します。

その他登記に必要な費用の目安

登記の際に必要な費用は、登録免許税と代理申請をお願いした相手への報酬だけではありません。

時には上記の料金に加え、新たな費用が発生してしまう可能性もあります。

例えば、代理申請を依頼した相手への報酬額に各種書類作成費用が含まれていない場合には、その分の追加費用が必要になります。

更に、各登記に必要な書類をご自身で準備していない場合にも、追加料金が発生してしまう可能性がありますので要注意です。

その場合、書類取得手数料にプラスして、1通につき「数千円」程度の追加報酬が発生する可能性があります。

そのため、個人でも十分に書類を取得できるという方は、個人で書類を揃えておくことが大切です。

ご自身で書類を取得する場合は、書類の取得費用と、市町村、法務局への郵便代金以外に費用は発生しません。

各種書類を取得する場合に必要な取得費用は、各地域で異なっていることがありますので、それぞれの地域の費用をご確認ください。

一応の各書類取得の手数料の目安としては、以下の通りです。

住民票(の除票)

「1通200円～500円程度」

不在籍・不在住証明書

「1通各300円程度」

戸籍謄本・妙本

「1通450円程度」

除籍謄本・抄本

「1通各750円程度」

改製原戸籍謄本・抄本

「1通各750円程度」

戸籍の附票(地域で異なっている可能性が高いです)

「1通300円程度」

印鑑(登録)証明書

法人の場合(印鑑登録証明書)

法人の場合は、印鑑証明書となり、登記所(法務局・支局・出張所)で取得します。

登記所(法務局・支局・出張所)にて請求・取得した場合は「1通450円程度」

オンラインで請求し、郵送で取得した場合は「1通410円程度」

オンラインで請求し登記所で取得した場合は「1通390円程度」

個人の場合(印鑑証明書)

個人の場合は、印鑑登録証明書となり、市区町村役場で取得します。

「1通300円～400円程度」

固定資産評価証明書

「1通300円程度(増えるごとに200円増額)」

身分に関する証明

「1通300円程度」

登記されていなことの証明書

「1通300円程度」

登記事項証明書(登記簿謄本)

登記所(法務局・支局・出張所)にて請求・取得した場合は「1通600円程度」(1通が50枚を超える場合は、超える枚数50枚ごとに100円加算)

オンラインで請求し、郵送で取得した場合「1通500円程度」(1通が50枚を超える場合は、超える枚数50枚ごとに100円加算)

オンラインで請求し登記所で取得した場合は「1通480円程度」(1通が50枚を超える場合は、超える枚数50枚ごとに100円加算)

住宅用家屋証明書(減税証明)

「1通1000円～1300円程度」

不動産登記情報(登記記録の全部の情報の提供)

「335円程度」

などが報酬に含まれていない場合には、こういったものも別途に料金を支払わなくてはいけません(含まれていることも多いです)。

また、中には、不動産登記の報酬と不動産売買契約書などの代理作成が別途料金になっている場合もあります。

その場合には、別途に追加料金を支払って、不動産売買契約書などを作成して貰わなくてはいけません。

この場合、大体3万円～5万円前後の報酬と、別途印紙税の支払いが必要になります。
(各種登記の際の報酬に契約書作成費用まで含まれている場合は、追加料金は発生しません)

もちろん、上記の料金はあくまで目安ですので、正確な価格を知りたい場合には、代理申請を依頼する相手に相談をしてみるようにしてください。

特に、測量などが必要な登記の場合は、非常に高額な出費になってしまうこともあります。

そのため、報酬と測量費用が別途になっている場合には、その費用なども視野に入れておくことが大切です。

なお、測量費用につきましては、「境界明示・測量の費用とは？」をご覧ください。

以上が、登記の際に追加で必要になる可能性のある諸費用になります。

次の項目では、境界確定や測量に必要になる費用についてご説明致します。

境界確定・測量費用の費用

やはり、売却予定の土地の地積が曖昧な状態だと、後に重大な問題が起こってしまう可能性があります。

そのため、売却前には、土地の正確な地積・境界などを確認にしておくことが大切です。

やはり、きちんと境界確定と測量がされた土地は、買主の方も安心をして購入することができます。

そのため、現在、土地などの売却を考えていらっしゃる方は、一度、境界確定や測量の実施を考えてみて下さい。

この項目では、こういった測量などに関する費用について記載しております。

まずは、土地同士の境界の種類とその扱いについて、ご説明致します。

境界を表す所有権界と筆界とは？

土地の境界には、「筆界(地番境界線)」と「契約境界線(所有権界)」の2種類があります。

まず、「筆界(地番境界線)」とは、法務局に登記されている地番と地番との境のことです。

そのため、所有者が、後発的に隣人の方との境界を変更したりしても、実際の(登記簿上の)各筆の筆界は変化していません。

この筆界は、「公法上の境界」とも呼ばれており、法務局に備え付けられている図面で確認をすることができます。

一方、「契約境界線(所有権界)」とは、登記されていない土地の所有権の及ぶ範囲の境のことです。

そのため、隣人の方との話し合いで後発的に境界を変更し、その変更を登記していない場合の境界は、この「契約境界線(所有権界)」ということになります。

登記されていないといっても、普通に生活ができますし、隣人の方と同意の上での境界であるなら誰も文句は言いません。

しかし、「契約境界線(所有権界)」となったままの土地を売却するとなると、後に重大なトラブルが起こってしまう可能性があります。

そのため、売買の際には、きちんと登記を変更し、「筆界(地番境界線)」にしておくことが大切です。

特に、市街地などでは地価が高いため、地積が少々異なっているだけでも売買金額に大きな誤差が出てしまいかねません。

そのため、事前にきちんと地積を調べておかなくては、後にそのことでトラブルが起こってしまう可能性も高くなります。

その一方、郊外地などの場合は、地価が低いことが多く、地積が異なっても売買価格にそれ程誤差が出ないことも多いです。

更に、測量が必要な面積が大きい場合もあり、測量費用が非常に高額になることも考えられます。

そのため、郊外地などの場合は、測量を行なわないで取引を行うことも珍しくありません。

とはいえ、中には、郊外地の土地であっても正確な地積でないと買いたくないという方もいらっしゃいます。

そのため、そういったことを総合的に考えて、測量を行うか行わないかを決めていくことが大切です。

以上が、土地の境界の種類とその扱いについての説明になります。

次は、土地の測量と境界確定の仕方などについてご説明致します。

土地の測量と境界確定とは？

土地売却の際に行う測量は、一般的に「境界確定測量」を指していることが殆どです。

「境界確定測量」とは、有資格者(土地家屋調査士・測量士など)が土地と土地の境界を調査、確認・確定を行い、実際の面積を把握した上で、「確定測量図」を作成する作業のことです。

この時に境界を確定するためには、官公署の図面をもとに隣地所有者がお互いに立会・確認をし、境界確認書に記名・押印した上で書類を交わさなくてはいけません。

そうして有権者同士が同意し、無事に境界確定が行われた場合、「境界杭」と呼ばれる杭を土地の境界点に設置します。

その後、念のため、もう一度土地と土地の境界を確認し合い、これで問題がなければやっと境界の確定が完了します。

境界確定の際、万が一、敷地が公有地と境界になっていらっしゃる場合には、管轄役所の担当者が立会をする「官民査定」が必要になります。

この官民査定をするとなると、必要な作業の時間と費用がかなり多くなってしまうことが殆どです。

その上、役所の方と時間の都合が合わせて査定を行うなどの手間も掛かってしまいます。

そのため、通常の売買では「官民査定」を省略して測量を行うことも珍しくありません。

もし、官民査定を省略した場合、隣地所有者の立会を行い、署名・押印を貰っていたとしても、作成される測量図は「現況測量図」となってしまいます。

そのため、「確定測量図」の作成を行いたいと考えていらっしゃる方は、「官民査定」を省略しないようしてください。

以上が、土地を測量と境界確定のやり方になります。

次は、確定測量以外の測量方法である、現況測量についてご説明致します。

現況測量(簡易測量)とは？

先程、「境界確定測量」について説明をしましたが、測量の際には、この方法以外にも「現況測量」というものがあります。

この方法は、依頼者の指示した情報を基に測量をする方法であり、「確定測量」のように正確な測量は行いません。

そのため、周囲の敷地などにおいて信頼性の高い測量成果、ポイント・境界石などの敷地を推定できる何らかの資料があれば測量を行うことができます。

これなら、土地の権利者などが立会をする必要がないため、手間などが殆ど掛かりません。

更に、確定測量に比べると、必要な費用や測量日数などが少ないという利点もあります。

しかし、現況測量のような簡易測量では、境界明示を行う際に、正確な測量を行ったと買主の方に提示をすることはできません。

そのため、買主の方から正確な地積測量を要求された場合には、きちんと「確定測量」を行う必要があります。

以上が、現況測量の説明になります。

次は、不動産売却時にこういった測量や境界明示が必要になる訳についてご説明致します。

境界明示・測量が必要な訳とは？

土地などを売却する際に、測量や境界線を曖昧にしていると、どのような問題があるのでしょうか？

まず考えられるトラブルは、売却後に買主の方が隣人とのトラブルに巻き込まれてしまう可能性です。

やはり、きちんと測量をしていない土地では、土地の境界が曖昧になっていることも珍しくありません。

そうすると、買主の方が購入した土地は、実は隣人の方の土地だったという状況になってしまう可能性もあります。

この場合、当然に隣人の方は、買主の方に対して文句を言い、更に、買主の方はそのことに関して売主の方へ苦情を言います。

その時に、売主の方がきちんと対処をしなければ、最悪の場合買主の方に訴えられてしまうこともあります。

やはり、お互いに気持の良い取引を行うためにも、事前に土地の境界を確定し、測量をしておくことが大切です。

とはいえ、土地の地積は登記簿に記載されているのでは？と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、土地の登記簿を見てみると、土地の面積などがきちんと記載されております。

しかし、昔に登記をした土地は、測量の技術や器具が発展途上の状態でした。

そのため、境界など曖昧なまま測量を行い、そのまま登記をしている可能性があります。

そういった場合には、改めて測量を行っておかなくては、買主の方に曖昧な地積の土地を売却してしまうことになりかねません。

やはり、実際の地積と登記簿上の記録が異なっている土地を売却したとなると、売主の方の信用に関わります。

特に、買主の方が損をした場合には、売主側が法的に責任を追及されても仕方がありません。

そのため、売主の方は、境界や地積などをきちんと測量をし、登記をしておくことが大切です。

以上が、不動産売却時に測量や境界確定などをしておいたほうがいい理由になります。

次は、不動産を売却する際に確定測量を行わない場合の売買方法についてご説明致します。

実測売買と公簿売買とは？

不動産を売却する際、土地などの売買に関して、「実測売買」と「公簿測量」という2種類の方法を取ることができます。

実測売買というのは、上記でも書いた通り、売り渡し前に改めて正確な測量を行い、その後に売買を行うことです。

そのため、最新の測量技術に基づいており、正確で境界争いのない土地を買主に売り渡すことができます。

一方、「公簿売買」というのは、現在登記されている面積で売買を行う方法です。

この場合、実際の地積に違いがあろうとも、登記簿謄本などに記載された面積を正しいとみなして売買を行います。

そのため、売却した土地によってどちらかに不利益が出ても、基本的にお互いに文句は言うことはありません。

とはいえ、登記簿上と実際の面積が余りに違う場合には、トラブルになってしまった判例もあります。

そのため、トラブルを極力起こさないように取引をするには、やはりなるべく「実測売買」を選択して、売却を行うことが大切です。

以上が、実測売買と公簿売買の説明になります。

次は、境界確定・測量に必要な費用についてご説明致します。

境界明示・測量に必要な費用とは？

土地取引の場合、土地の地積や境界の正確さは、やはり買主の方が気になってしまう部分です。

そのため、売買時に測量図がない場合には、買主側から測量を要望されることも珍しくありません。

この時、相手の方が正確な測量を求めていない場合には、現況測量で測量を行うケースもあります。

一方、買主の方が「確定測量図」を求めていらっしゃる場合には、きちんと確定測量を行わなくてはいけません。

また、買主の方が測量を求めていない場合でも、売買前に土地の分筆や合筆などを行う際には、確定測量を行う必要があります。

そのため、売買前に土地に手を加える予定の方も、測量の費用を視野に入れておくことが大切です。

とはいえ、確定測量を行うとなると、やはり場合によっては非常に高額な費用が必要になます。

以下は、確定測量と現況測量に必要な費用の一例を記載したものです。

○確定測量の費用目安○(平成27年時点)
土地面積が30～100坪の場合
・一般的な確定測量の費用……30万円前後から45万前後～
・官民立会有りの確定測量の費用……60万円前後から80万円前後～

○現況測量の費用目安○(平成27年時点)
・一般的な大きさの一戸建の場合……5万円前後から21万円前後～

もちろん、上記で記載をした確定測量と現況測量の金額は、立会を行わなければならない境界杭の数や、土地の広さ・形状・近所の方との関係によって大きく変わってきます。

中には、余りに広い土地であったり、立会の人数が多かったり、土地が異様に複雑であったり、近隣と境界の紛争があったなどの悪条件が重なり、測量費用が300万円以上になってしまった事例もあります。

流石に、ここまでの測量費用が必要になってしまうことは稀ですが、場合によっては、かなり高額になってしまうという可能性があるということは知っておいてください。

以上が、境界確定と測量の費用の目安になります。

次の項目では、不動産売却の際の引越しに掛かる費用についてご説明致します。

不動産売却の際の引越し費用

不動産を売却するとなると、売主の方は殆どの場合、別の住居に引越しをしなくていけません。

やはり、引越しをするとなると、それ相応の料金が発生することが多く、思った以上の出費になってしまうこともあります。

そのため、引越しに掛かる可能性のある費用を事前に確認しておくことは、とても大切なことです。

この項目では、こういった引越しに関する費用について記載しております。

まずは、自力で引越しを行う・運送会社に頼んで引越しを行う際に必要な費用についてご説明致します。

自力で行う・運送会社に頼む場合

引越しを行う際、引越し業者の方などに依頼をせず、自力で作業を行うこともできます。

この場合、レンタカーを借りたり、荷物を運べる自家用車で荷物運んだりすることになります。

レンタカーを借りる場合は、車のレンタル料とガソリン代以外に引越し料金は掛かりません。

なお、この時に荷物を運べる自家用車がある場合には、レンタル料などの出費も削減することができます。

そのため、引越し業者に依頼をするよりも、格段に安い費用で引越しができる場合が多いです。

とはいえ、自力で引越しをするとなると、荷物が多ければ多い程、手間と労力が掛かってしまいます。

そのため、時間のない方などは、自力で引越しを行うのは難しいと感じてしまう方も多いかもしれません。

その場合は、やはり引越し業者に依頼をして、引越しを行って貰うことになります。

引越し業者に依頼をするとなると、高額な料金が必要になってしまうことも多いです。

そのため、なるべく安く引越しをしたいという方は、運送会社に依頼をしてみると費用を削減しやすくなります。

何故なら、運送業者の引越し料金は、引越し業者の方よりも、安い場合が多いからです。

もちろん、料金が安いからといってサービスなどが粗悪ということもありませんので、安心して引越しをお願いすることができます。

この場合、単身での引越しでは「数万円程度」、家族の引越しでも他の業者の方程の料金は掛からないことが殆どです。

以上が、自力で引越しを行う・運送会社にお願いをして引越しを行う際の費用の目安になります。

次は、引越し業者に引越しを依頼する際の費用についてご説明致します。

引越し業者に依頼する場合

引越しの際、やはり専門の業者に依頼をすると、作業をスピーディーかつ丁寧に行ってくださいます。

そのため、大人数での引越しや、持っていく荷物が多い場合には、こういった業者に依頼をする方も多いのではないでしょうか？

引越し業者の引越し料金は、基本的に「基準運賃・料金+実費+付帯サービス料」で計算をします。

【引越し時に掛かる各費用の説明】

• 基準運賃・料金……トラックの大きさ、掛かる時間又は距離の料金
  (引越し距離が1000km以内の場合は時間、これを超える場合は距離で決まります)
• 料金……土日・祝日、深夜・早朝の割増料金など
• 実費……荷役・荷造りの作業料、段ボールなどの資材代、有料道路を通る際の料金など
• 付帯サービス料……エアコンの取り付け・取り外し、不用品の処理料金など

【引越し時に掛かる可能性のある費用の参考額】

• 単身(荷物少)……3万円前後～7万円前後
• 単身(荷物多)……4万円前後～11万円前後
• 2人家族……6万円前後～14万円前後
• 3人家族……7万円前後～26万円前後
• 4人家族……10万円前後～29万円前後
• 5人家族以上……11万円前後～36万円前後

これらの料金は引越しを行う人数、荷物の数、オプションなどによって、大きく変わることがあります。

更に、上記の例のように、同じ人数の引越しであっても、料金相場の幅が大きいことが殆どです。

そのため、正確な引越し費用を知るためには、業者に見積もりなどをして貰わなくてはいけません。

なお、この時に、料金が高くなりやすい・安くなりやすい条件、時期を把握しておくと、引越し費用を安く抑えることに繋がります。

では、一体、どういった場合に、引っ越し料金が変動する可能性があるのでしょうか？

まず、引越し費用が高くなると言われている時期は、業者が多忙になる「3月から4月」、「12月」です。

次に、夏休みやお盆休みのある「8月」、社会人では10月付で人事異動をされることが多いため「9月」も料金が高くなることが多いようです。

他にも、「2月」や「10月」は、人によっては入学の準備や転勤のために移動する季節ですので、料金が高くなることがあります。

更に、月の上旬(後半は別)や下旬、土日・祝日も引越し依頼が増えるため、料金が高くなることが多いようです。

また、縁起の影響で、六曜の「大安」の日には引越しが多くなる傾向があります。

一方、縁起が悪いとされている「仏滅」には減る傾向があります。

そのため、大安の日には引越し費用が高くなりやすく、仏滅の日には安くなりやすいです。

上記以外にも、引越しを午前に行う場合や時間指定をした場合、作業人数が多くなった場合などは、引越し料金が割増になる場合があります。

以下は、引越し時に料金が高くなったり安くなったりする可能性のある条件の一例をまとめた表です。

引越しの際に掛かる費用が変動する可能性のある条件の一例

	高くなる	低くなる
月	引越しの繁忙期	引越しの通常期
日 に ち	上旬(前半)や下旬	上旬(後半)や中旬
曜 日	土日・祝日	平日
六 曜	大安	仏滅
時 間 帯	午前便、時間指定をした場合	午後便、時間指定をしないフリー便の場合
オ プ シ ョ ン	有料オプションの使用が多い場合	有料オプションの使用が少ない場合
エ レ ベ | タ |	マンションなどに設置がない場合	マンションなどに設置がある場合
作 業 人 数	多い	少ない

引越しの際には、こういったことに注意をするだけで、料金を安く抑えることができる可能性があります。

とはいえ、不動産売却の際には、いつ契約が締結するか分からないため、月を狙って引越しをするのは難しいかもしれません。

そのため、不動産売却時に少しでも引越し費用を抑えるためには、その他の条件を意識して引越しを行うことが大切です。

例えば、オプションを減らす、平日に行う、安い時間帯に行うなど、これだけでも場合によっては多くの費用を節約できますのでご確認ください。

以上が、引越し業者に引越しを依頼した場合の費用の説明になります。

次の項目では、不動産売却時に出た不用品の処分費用についてご説明致します。

売却時の不用品の処分費用

不動産売却時の不用品処分は、売却前に売主の方が行っておくのが一般的です。

買主の方が不用品を処分するケースは、物件を現在の状態のまま引き渡す売買契約をした場合だけです。

この場合、売却価格からそれ相応の費用が引かれますので、取引価格が安くなりやすくなります。

そのため、やはり殆どの場合は、売主の方が不用品を処分し、空になった物件を引き渡す方法を取ります。

もちろん、これは物件を解体して、土地を売ろうと考えていらっしゃる方も例外ではありません。

何故なら、建物を解体する際に不用品が残っていると、解体業者の方は、まずそれらを片付けなくてはいけないからです。

すると、その不用品を処理する手間に応じて、追加料金が発生してしまいます。

そのため、その費用を抑えたい方は、事前に不用品の処理を行っておくことが大切です。

個人で不用品を処理する場合、家電やパソコンなどは「家電リサイクル法」、「家電リサイクル法」に定められた処理方法で処分を行うようにしてください。

この決まりにより、家電やパソコンなどを廃棄する際には、購入をした電器店に持っていくか、指定引取場所に持ち込むように義務付けられております。

対象になるのは、テレビ、エアコン、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機、パソコン、パソコンディスプレイなどの家電、パソコン関連品です。

この時、1個につき数千円程度の「リサイクル料金」と「収集運搬料金」、場合によっては「家電リサイクル券」が必要になります。

もし、専門の回収業者の方に家電を回収して貰う場合には、こういった手間はありませんのでご安心ください。

その場合、手間がなくなる分、やはり必要な費用が高くなってしまうという点には意識をしておく必要があります。

そのため、費用を安く抑えたいという方は、ご自身で不用品の処理を行うのが効果的です。

とはいえ、余りに不用品が多いと、自力で処理をする時間がないという方もいらっしゃると思います。

そういった場合には、料金が割高になっても、専門の業者に依頼をせざる負えないこともあります。

この場合、まだ使える物をリサイクルショップに持って行ったり、他の方に譲ったりした後に依頼をすると、処理をする不用品の量を減らせるため、処理費用が安くなりやすいです。

これは、ご自身で処理をする場合も同様で、事前に不用品の分別をしておくことが大切です。

この項目では、こういった不用品処分に関する費用について記載しております。

まずは、買取業者の方などに依頼をして、不用品を売却する場合の方法と費用についてご説明致します。

買取業者に処分を依頼する場合

上記でも書きましたが、不用品処分の費用を減らしたい方は、最初にまだ使える商品をリサイクルしておくことが大切です。

もちろん、捨てる物を減らせる点から、環境への悪影響を少なくする効果も期待できます。

不用品をリサイクルする手段は、
「処分したい不用品を他の方に譲る」
「オークションに出品をする」
「買取業者に買取って貰う」
など様々なものがあります。

不用品を他の方に譲る場合や、オークションに出品をする場合は、個人間で取引を行うことも珍しくありません。

その点、業者に買取をお願いする場合は、業者の方に商品を見て貰い、査定をして貰う必要があります。

そのため、お店まで不用品を持って行く、業者の方に自宅まで来て貰う、宅配便で商品を送るなどの作業が必要です。

お店まで不用品を持っていく場合は、大型なものだと少々手間が掛かりますが、後はスムーズに売買を行うことができます。

一方、業者の方に訪問査定をして貰う場合や、相手に商品を送って査定をして貰う場合は、やはりその準備が必要になります。

【リサイクルショップや買取業者に不用品処分を依頼する方法】

1. インターネットや電話などで売りたい不用品があることを伝える、又はサイトに登録する
2. 出張買取の場合：依頼をした業者に各種必要な情報を伝え、出張査定を依頼し商品を確認して貰う
   宅配買取の場合:必要書類などがある場合にはそれらを準備し、不用品と一緒に段ボールなどに入れて梱包し、宅配業者に集荷に来て貰う
3. 出張買取の場合：商品を査定して貰い、それぞれ不用品の買取金額を提示して貰う
   宅配買取の場合:送った商品を査定して貰い、電話やメールなどで査定金額を提示して貰う
4. 出張買取の場合：査定額などに問題がなければ、商品を引き取って貰い、査定金額を受け取る
   宅配買取の場合:提示された金額に納得をしたら、口座などに査定金額を振り込んで貰う

この場合、良品でなければ、買取や引き取りを行って貰えない場合がありますのでご注意ください。

これはオークションも同じで、良品な物であれば、稀に高額で落札がされますが、状態の悪いものだと落札がされないまま終わってしまうこともあります。

更に、オークションは、売却までに時間が掛かりますので、時間がない方や売買を急いで行いたい方には不向きです。

その点、買取業者の方に依頼をする場合は、査定額が気に入らない場合以外は、早急に売却を行うことができます。

そのため、現在の状況を考え、都合の良い方法を選択するようにすることが大切です。

なお、オークションを利用する際には出品料、買取業者の方に依頼をする際には基本料金が必要な場合もあります。

一般的には、オークションの出品料は「数百円程度」、買取業者の基本料金は「数千円程度」であることが多いようです。

もちろん、これらが無料の場合もありますので、事前にどの程度の費用が必要になるのかを確認しておくことが大切です。

リサイクルショップや買取業者に不用品回収をお願いした場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・リサイクルができるため環境などにやさしい ・不用品を処分する際に収入を得られる ・売れない物を無料引取してくれることがある	・大型な物を持ち込む場合には手間が掛かる ・良品でないと買取してくれない可能性がある ・場合によっては時間がない方には不向き

以上が、買取業者に不用品の買取などを依頼したり、オークションなどに出品したりする際の方法と費用の説明になります。

次は、自治体に不用品の処分を依頼する際の方法と費用についてご説明致します。

自治体に処分を依頼する場合

不用品処分の際には、各自治体に回収をお願いすることもできます。

自治体は各市区町村にあるため、どこに住んでいても回収を断られることはありません。

更に、不用品回収業者に依頼をするよりも安い料金で、粗大ゴミを処理できるというメリットもあります。

他業者に依頼をすると数千円～数万円掛かるダイニングテーブルがあった場合、自治体では400円～1,000円程度の料金で済んだという事例も存在します。

もちろん、市区町村が運営をしておりますので、依頼時に詐欺などの心配をする必要もありません。

その一方で、自治体は料金が安い分、少々デメリットと感じられる部分もあります。

その一つに、回収依頼後に利用券を購入して、回収物に貼り付けるなどの手間が必要になるということが挙げられます。

更に、指定された時間(平日)に、指定場所まで大きな不用品を運んで行かなくてはいけないため、労力もかなり必要です。

回収の対象物も限られており、
「最大辺が30cmを超えている大型の不用品」
「プラスチック製・木製・金属製の耐久消費材」
など以外の物は基本的に回収対象外になります。

そのため、上記の規格以外の不用品の場合は、事前に回収可能かを聞いておく必要があります。

更に、資源有効利用促進法によって、現在、自治体では家電やパソコンなどを引き取ることができなくなりました。

そのため、エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機、パソコン関連品などの回収は、購入した電器店に回収して貰うか、自治体に回収先を紹介して貰わなくてはいけません。

これら以外にも、事業に伴い発生したごみ、オフィス家具、タイヤ、ピアノ、耐火金庫、消火器、有毒性のあるもの、引火性のあるもの、危険なもの、著しく悪臭を放つものなども回収の対象外です。

そのため、上記のような不用品は、自治体以外に回収を依頼する必要があります。

対象物を自治体に回収依頼した場合の費用は、大体、1個当たり「300円前後(小型の物)～2,200円前後(大型の物)」が相場のようです。

もちろん、これらの金額は、各地域で異なっておりますので、正確な価格を知りたい方は、お住いの自治体のほうに相談をしてみてください。

自治体に不用品回収を依頼する方法は、以下の流れになります。

【自治体に不用品回収を依頼する方法】

1. 電話・インターネットから、自治体・粗大ゴミ受付センターに回収を依頼する
2. 市区町村の行政施設、コンビニ、スーパーなどで必要分の手数料を支払い、自治体指定の用紙シールを貰う
3. 大きな家具や物品などの不用品は、各自で解体をしておく
4. 用紙シールに沿って必要事項を記入し、不用品に貼り付ける
5. 指定された回収日に、指定された回収場所へ不用品を出す

自治体に不用品回収をお願いした場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・どこ住んでいても各自治体に回収を依頼できる ・不用品回収の際に必要になる料金が安い ・依頼した場合は詐欺の心配がなく安心感がある	・不用品回収の際に多くの手間と労力が掛かる ・実際に回収して貰える粗大ごみの種類が少ない ・回収対象をよく確認しておく必要がある

以上が、自治体に不用品の回収を依頼する際の方法と費用の説明になります。

次は、専門業者に不用品の処分を依頼する際の方法と費用についてご説明致します。

専門業者に処分を依頼する場合

不用品回収業者の方は、基本的に、誰が依頼をしても回収を行ってくださいます。

そのため、不用品の処分に困ってしまった際には、こういった方に回収を依頼する場合も多いです。

不用品回収業者に依頼をした場合、自治体のように事前に用紙シールを購入する必要はありません。

更に、回収希望日や時間も指定でき、依頼側の都合の良い日時に回収を行ってくださいます。

収集の際も、自宅まで来て回収してくださるため、大きな不用品があってもそれ程手間が掛かりません。

回収対象も、危険物や有害性のあるもの、引火性のあるもの、著しく悪臭を放つものなどを除けば、殆どの物が回収対象になります。

中には、不用品処分の際に、まだ使える物を買取してくださる業者もあり、処理費用が安くなることもあります。

そのため、不用品処分に手間や時間を掛けたくないという方は、不用品回収業者に依頼をするのが効果的です。

とはいえ、サービスが豊富である分、回収費用が割高であることが多いという点には意識をしておく必要があります。

また、自治体と違い、不用品を不法投棄している業者や詐欺を行う業者も存在しております。

そのため、見積もり時などに提示された金額が異様に激安・高額である場合には、他業者の金額と比べてみることが大切です。

不用品回収業者の料金は、「基本料金+地域別運搬費+処分品の単価+追加料金」で計算をします。

最近は、出張費や車代といった「基本料金」、「地域別運搬費」が無料という業者の方も多くなってきましたが、やはり未だ必要な場合も少なくありません。

もし、基本料金が必要な場合は、その時点で「3,000円前後～5,000円前後」の料金が発生します。

更に、回収品1つにつき、「1,000円前後～5,000円前後」、高額なものになると「10,000円前後～」の料金が掛かることもありますのでご注意ください。

他にも、
・分解料金が必要な場合
・運び出し料金が必要な場合
・ドアを外す必要がある場合
などには、大体「1,000円前後」の追加料金が必要になることもあります。
(あくまで目安ですので実際は大幅に異なることもあります)

そのため、同じ物でも自治体の約2倍～約3倍、高いものになると約5倍もの料金が掛かってしまうことも珍しくありません。

なお、依頼先によっては、定額でトラックに不用品を好きなだけ詰め、そのトラックの大きさや台数によって料金が決定するプランもあります。

この場合、どのプランでも、万単位の費用が必要になることが多いため、不用品の数と量を比較して選ぶことが大切です。

不用品回収業者に依頼をする際の流れは以下の通りです。

【専門業者に不用品回収を依頼する方法】

1. 電話・インターネット・メールなどから不用品回収の見積もり依頼をする
2. 依頼をした業者の方に、電話や出張訪問をして貰い、依頼内容を相手に伝える
3. 依頼内容からおすすめのプランや金額を見積もり・提示して貰う
4. プランや金額に納得したら、回収をして欲しい日にちや時間を業者の方と決める
5. 決定した日にち・時間に回収業者の方に不用品の回収を行って貰う

専門業者に不用品回収をお願いした場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・不用品回収の際の手間や労力がとても少ない ・回収時に殆どの種類の不用品を回収してくれる ・依頼時の各種サービスなどが充実している	・不用品回収の際に必要な費用が高いことが多い ・別途に基本料金が必要になる可能性がある ・悪徳であれば詐欺や不法投棄などの被害が出る

以上が、専門業者に不用品の回収を依頼する際の方法と費用の説明になります。

次は、引越し業者に不用品の処分を依頼する際の方法と費用についてご説明致します。

引越し業者に処分を依頼する場合

引越しの際に不用品が出た場合、引越し業者の方にそれらを引き取って貰うこともできます。

この場合、引越しと共に不用品を回収して貰えますので、スムーズに処分を行えることが殆どです。

引越しの際に不用品回収をお願いするには、オプションを追加しなくてはいけない場合もありますのでご注意ください。

なお、対象不用品を「無料で回収・買取」してくださる業者に依頼をした場合は、いくつかの不用品を無料で引き取り・買取して貰える可能性があります。

そのため、こういった業者に引越しの依頼をすれば、必要な費用をいくらか削減できます。

とはいえ、引越し業者はあくまで引越しが本業ですので、全ての業者がこういった便利なサービスを行ってくださる訳ではありません。

更に、せっかく不用品の無料回収サービスがあっても、無料の対象物の基準がとても厳しい場合もあります。

家具や家電なども、使用年数や付属品、汚れ・傷などが細かく指定されていることが殆どです。

そのため、実際に回収して貰うと、無料回収されたものが殆どなかったということも珍しくありません。

無料回収の対象にならない不用品は、有料オプションとして一緒に回収をして貰うことになります。

この場合、1つにつき、「3,000円前後～5,000円前後」の回収料が掛かってしまうのが一般的です。

また、大型のものだと、1つで「8,000円前後以上」の費用が掛かってしまうことも珍しくありません。

更に、回収のための出張費として「スタッフ1名につき3,000円前後～5,000円前後」プラスされることもあります。

他にも、作業時間の延長、その他作業料などが発生する可能性もありますのでよく事前に確認をしておくことが大切です。
(これらはあくまで目安ですので、正確な金額を知りたい場合には見積もりなどをして貰うようにしてください)

以下は、引越し業者に不用品の回収を依頼する際の手順の一例です。

【引越し業者に不用品回収を依頼する方法】

1. 電話・インターネット・メールなどから引越しの見積もり依頼をする
2. 依頼をした業者の方に、電話や出張訪問をして貰い、依頼内容を相手に伝える
3. 依頼内容からおすすめのプランや金額を見積もり・提示して貰う
4. プランや金額に納得したら、回収をして欲しい日にちや時間を業者の方と決める
5. 決定した日にち・時間に引越し業者の方に引越し作業を行って貰う

引越し業者に不用品回収をお願いした場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・不用品をスムーズに処理することができる ・不用品を無料で回収してくれる場合がある ・使える不用品の買取をしてくれる場合がある	・依頼先によっては不用品回収をしてくれない ・不用品の無料回収の基準が厳しい場合がある ・場合によっては割高になってしまうことがある

以上が、引越し業者に不用品の回収を依頼する際の方法と費用の説明になります。

次は、解体業者に不用品の処分を依頼する際の方法と費用についてご説明致します。

解体業者に処分を依頼する場合

解体業者の方に不用品の回収をお願いする場合、解体費用にプラスして、不用品処分の追加料金が必要になります。
(解体時の解体費用については、「売却する前の建物解体費用」の欄をご覧ください)

追加料金の金額は、それぞれの業者で異なっておりますので、事前にきちんと確認をしておくことが大切です。

なお、解体業者が他の不用品回収業者の方と提携して回収を行っていらっしゃる場合には、良心的な価格で不用品回収・買取を行ってくださる場合もあります。

更に、対象物の回収なら無料といった場合もありますので、運が良ければ多くの不用品を無料で処分して貰えることもあります。

もちろん、無料回収ができない不用品が多い場合には、回収時に多くの費用が発生しますのでご注意ください。

その場合の追加費用は、「出張回収費+処分費+オプション料金」で計算を行う場合が多いです。

解体業者に、有料で不用品回収を依頼した際の各費用は、
出張回収費が「1つにつき数百円(小型の物)～数万円(大型の物)」程度、
処分費が「1つにつき数千円～1万円前後」
になります。

更に、
「時間外・休日作業」
「吊り降ろし」
「集合住宅・2階搬出」
「不用品の解体」
「産廃排出手続き代行」
などのオプション料金は、「数千円～数万円」程度です。

とはいえ、これらの金額は、依頼先によって異なることが殆どですので、あくまで目安と考えておいてください。

なお、この時、悪徳業者に依頼をしてしまうと、不用品回収などを理由に高額な金額を請求されてしまう可能性もあります。

更に、そういった業者は、回収した物を不法投棄している場合もあり、やはり信頼ができる業者に依頼をするようすることが大切です。

建物解体業者に不用品を処分して貰う手順は以下の通りです。

【建物解体業者に不用品処分を依頼する方法】

1. 電話・インターネット・メールなどから建物の解体の依頼をする
2. 依頼をした業者の方に、解体や不用品回収について現地調査をお願いし、状況を確認して貰う
3. 現地調査などから依頼時に必要な金額を見積もって貰い、おすすめのプランなどがある場合は提示して貰う
4. 見積もりの際に、各種注意事項などの説明をして貰う
5. 各種金額や注意事項に納得したら、契約し解体作業をお願いする

解体業者に不用品回収をお願いした場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
・解体する前に不用品を片付ける手間がない ・業者や物によっては無料回収を行ってくれる ・良心的な費用で回収・買取してくれる所がある	・業者によっては多くの追加料金が必要になる ・高額な不正料金を請求してくる業者がいる ・回収した不用品を不法投棄する悪徳業者がいる

以上が、解体業者に不用品の回収を依頼する際の方法と費用の説明になります。

次の項目では、住宅ローンの返済が終わっていない不動産を売却する際の費用についてご説明致します。

住宅ローンが残っている際の費用

現在、住宅ローンの返済が終わっていない不動産を売却しようと考えていらっしゃる方は、まず住宅の抵当権を外さなくていけません。

そのためには、不動産の売却金などで、住宅ローンの残り額を一括返済する必要があります。

その場合、借入先に対して、ローンの返済期間を変更するための手続きを行わなくてはいけません。

ローンの返済期間を変更する場合、借入先への事務手数料として、「一括繰上げ返済手数料」を支払うことが殆どです。

そのため、住宅ローンの返済が終わっていない住宅を売却する際には「ローンの残リ金額+一括繰上げ返済手数料」の費用が必要になると考えておいてください。

更に、この手数料を支払う際には、保証会社などの事務手数料も一緒に支払う場合が殆どです。

とはいえ、保証会社などの事務手数料は、借入先の「一括返済手数料」の内訳に含まれていることもあります。

そのため、そういった場合には別途支払いを行う必要はありませんのでご安心ください。

なお、保証会社に一括で保証料を支払い終わっていらっしゃる場合には、返金される予定の保証料から手数料が差し引かれている場合もあります。

そういった場合も、別途に保証会社の事務手数料を支払う必要はありません。

この項目では、こういった住宅ローンの支払いが終わっていない状態の不動産を売却した際の費用について記載しております。

一括繰上げ返済手数料の金額などについては、以下をご覧ください。

一括繰上げ返済手数料の費用

上記でも書きましたが、一括繰上げ返済手数料は、借入先に一括返済などをする際に必要になる費用です。

その金額は、各借入先で違うことが殆どで、一概に何円と決まっている訳ではありません。

更に、金利タイプで金額が違うことも多く、確認の際には契約したほうの金利タイプの手数料を確認する必要があります。

手数料額は、基本的に、「変動金利」のほうが安く、「固定金利」のほうが高いことが多いです。

一般的に言われている一括繰上げ手数料の相場は、
変動金利のほうが「3,000円前後～5,000円前後程度」
固定金利のほうが「3万円前後～5万円前後程度」
です(上記の金額は、平成27年度時点のものです)。

もちろん、これらの金額は、ローンの元金額や返済期間によって変わることがありますので、正確な金額を知りたい場合には、各借入先に確認をしてください。

中には、返済期間が～年以上なら「変動金利の場合の手数料が1,000円程度になる」、「固定金利の場合の手数料が10,000万円程度になる」といった借入先もあります。

最近は各条件を満たしていれば「手数料が無料」、「インターネットからの申請だと無料」という借入先も増えてきております。

そのため、思っていたよりも安い費用で、ローンの一括返済を行えることも多いです。

以上が、一括繰上げ返済手数料の金額についての説明になります。

次の項目では、売却前に不動産に手を加えたり、点検したりする際の費用についてご説明致します。

不動産を変更・点検する場合

やはり、綺麗な不動産は魅力的に見えますし、売却価格なども高くなりやすくなります。

更に、その建物の安全性がきちんと点検されているとなると、買主の方も安心をして不動産を購入することができます。

そのため、不動産を売却する際には、建物を綺麗にし、点検してから売却をすることも珍しくありません。

この場合に掛かった費用は、一般的に売主の方が負担をすることになります。

そのため、支払うことになる費用についてきちんと把握をしておくようにすることが大切です。

この項目では、こういった不動産のリフォームや修理修繕、安全性の点検に必要な費用について記載しております。

まずは、リフォーム・修理修繕を行う場合に必要な費用についてご説明致します。

リフォーム・修理修繕費用

やはり、余りに建物が汚いと、それだけで不動産が売れにくくなってしまいます。

そのため、そういった不動産は、リフォーム・修理修繕をしてから売却手続きを行うことも多いです。

これはマンションなども同様で、誰も買いたいと思わない程に汚い建物は、リフォームなどを行うことも珍しくありません。

以下は、リフォームに掛かる費用の目安の一例をまとめたものです。

なお、これらは、あくまで一例ですので、必ずこの費用になるという訳ではありません。

【建物のリフォームなどを行う際に必要な費用の大まかな目安】

• キッチン……50万円前後～200万円前後
• 浴室、バス……50万円前後～150万円前後
• トイレ……10万円前後～100万円前後
• 洗面所……50万円前後～100万円前後
• リビング……20万円前後～200万円前後(条件によっては500万円以上も多いです)
• ダイニング……50万円未満(キッチンと一緒の場合は200万円以上になる場合もあります)
• 収納個所……10万円前後～100万円前後
• 和室……20万円前後～100万円前後
• 洋室……20万円前後～100万円前後
• 寝室……10万円前後～100万円前後
• 階段……20万円前後～100万円前後
• 廊下……10万円前後～50万円前後
• フローリング・床……～200万円前後(面積などによって大きく変動します)
• 窓、サッシ……～100万円前後
• 玄関、エントランス……10万円前後～100万円前後
• 屋根……50万円前後～150万円前後
• 外壁……50万円前後～200万円前後
• ベランダ・バルコニー……10万円前後～100万円前後
• エクステリア・外構……10万円前後～200万円前後
• 駐車場、ガレージ……～350万円前後
• 庭、ガーデニング……10万円前後～100万円前後
• 増改築……～800万円前後(内容によっては1,000万円以上になることも多いです)
• 家全体……500万円前後～
• マンション内……100万円前後～1,500万円前後
• 二世帯住宅……200万円前後～3,000万円前後
• バリアフリー……50万円前後～500万円前後(場合によっては1,000万円以上になる場合もあります)
• 省エネ、エコ対応……30万円前後～500万円前後
• リノベーション、スケルトン……300万円前後～1000万円前後(行う工事が多い場合には1,000万円以上になる場合もあります)
• 耐震、免震……50万円前後～200万円前後

上記を見ても分かる通り、不動産のリフォームに必要な費用は、かなり金額に幅があります。

更に、高額な料金が必要になることも多いため、売却益がどの程度なのかを考えながら行うことが大切です。

やはり、張り切って必要のない部分にまでリフォームや修理修繕を行うと、その分高額な費用が必要になってしまいます。

すると、リフォーム代と売却益が釣り合わなくなってしまうこともあり、それでは本末転倒です。

そのため、まずは目に余る部分の改善をし、後は売却益と比較をしながら行うとことが大切です。

以上が、リフォーム・修理修繕に必要な費用の説明になります。

次は、ハウスクリーニングを行う場合に必要な費用についてご説明致します。

ハウスクリーニング費用

売却したい不動産の内部が余りに汚いと、不動産を見に来た方々に不快な印象を与えてしまいます。

やはり、いくら外観が綺麗でも、中が汚いと買主の方は購入をしたくないと感じてしまうものです。

そのため、不動産の売却をする際には、事前にきちんと家の内部も綺麗にしておく必要があります。

とはいえ、中には、時間がないため自力では掃除ができないという方もいらっしゃると思います。

そういった方は、ハウスクリーニングをお願いすると、簡単に家の中を綺麗にすることができます。

ハウスクリーニングに必要になる費用の大まかな目安は、以下の通りになります。

【部屋を丸ごと掃除して貰う場合】

～居住中のアパート・マンション～
• 1R/1K……20,000円前後～45,000円前後
• 1LDK～2LDK……35,000円前後～75,000円前後
• 3LDK～4LDK……70,000円前後～120,000円前後
• 5LDK以上……100,000円前後～

～居住中の一戸建～
• 1LDK～2LDK……40,000円前後～120,000円前後
• 3LDK～4LDK……80,000円前後～170,000円前後
• 5LDK以上……120,000円前後～

～空室のアパート・マンション～
• 1R/1K……15,000円前後～38,000円前後
• 1LDK～2LDK……25,000円前後～70,000円前後
• 3LDK～4LDK……50,000円前後～90,000円前後
• 5LDK以上……65,000万円前後～

～空室の一戸建～
• 1LDK～2LDK……25,000円前後～85,000円前後
• 3LDK～4LDK……53,000円前後～120,000円前後
• 5LDK以上……110,000円前後～

【部分的に掃除して貰う場合(主な個所)】

• エアコン……6,000円前後～20,000円前後
• お掃除機能付きエアコン……18,000円前後～30,000円前後
• 天井埋込式エアコン……16,500円前後～35,000円前後
• キッチン、台所……12,000円前後～30,000円前後
• レンジフード、換気扇……7,000円前後～22,000円前後
• 浴室、風呂場……7,000円前後～45,000円前後
• トイレ……5,000円前後～15,000円前後
• 洗面台……6,000円前後～15,000円前後
• フローリング……10,000円前後～(広さに応じて変化します)
• ベランダ(2畳程度)……10,000円前後～20,000円前後～
• 窓ガラス、網戸、サッシ……1枚1,200円前後～2,000円前後
• カーペット、布、皮製ソファー……10,000円前後～(状況に応じて変化します)

もちろん、これらの価格は、建物の汚れ具合や必要な作業などによって大幅に変わることがあります。

そのため、正確な費用を知りたい方は、実際にハウスクリーニングを依頼し、見積もりなどをして貰わなくてはいけません。

なお、この時、必要のない部分までクリーニングを依頼してしまうと、その分、料金が高くなってしまいます。

そのため、事前に掃除が必要な部分と必要でない部分を点検してから、依頼をするようにしてください。

以上が、ハウスクリーニングに必要な費用の説明になります。

次は、住宅診断(インスペクション)を行う場合に必要な費用についてご説明致します。

住宅診断(インスペクション)費用

中古物件を売買する際には、買主の方が住宅の機能性について不安を感じてしまうこともあります。

そのため、住宅診断(インスペクション)を行っておくと、買主の方に安心感を与えることができます。

住宅診断(インスペクション)とは、住宅に精通したホームインスペクターや建築士の方に、住宅の診断をして貰うことです。

この時、ホームインスペクターや建築士の方は、第三者的な立場、又は専門家の見地から住宅の状態を判断します。

そうして、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき場所やその時期、その際の大体の費用などを見極め、アドバイスをしてくださいます。

そのため、問題点の改善もしやすくなり、売却後に建物に問題が起こってしまう可能性を減らすことができます。

この住宅診断は、売主と買主のどちらでも行うことができ、売主が行った場合には、売主がその費用を負担するのが一般的です。

【住宅診断(インスペクション)の際に必要になる費用の目安】

• 目視などで診断を行って貰う場合……5万円前後～7万円前後
• 機材を使用した場合……10万円程度
• 赤外線サーモグラフィーを使用した場合……5万円前後～10万円前後
• 床下や屋根裏へ進入して調査する場合……10万円前後～14万円前後

表を見ても分かる通り、目視などの簡易診断の場合は、費用が安く、精密な診断程料金が高くなっております。

そのため、建物の状態や金銭的な面を考えて、現在の状況に都合の良い診断方法を選択することが大切です。

なお、上記の金額は、家の広さや状態などで変化しますので、あくまで目安と考えておいてください。

以上が、住宅診断(インスペクション)に必要な費用の説明になります。

次は、売却する前に建物解体を行う場合に必要な費用についてご説明致します。

売却する前の建物解体費用

不動産売却の際には、現在建っている建物を解体し、更地にして売却をしたいということもあります。

この場合、当然に建物の解体費用が必要になり、この費用は売主の方が負担をするのが一般的です。

建物解体時に必要な費用は、各地域・業者で違うことが多く、それぞれ見積もりをしてみなくては正確な価格は分かりません。

更に、解体を行いたい建物の種類や条件などでも料金が変わることが殆どで、解体がしやすいもの程費用が安くなります。

一般的に、木造の建物は解体費用が安く、鉄筋の建物などは費用が高くなりやすいです。

また、解体時に建物から廃棄物なども出ますので、その処分費用も必要になります。

廃棄物の量は、各家屋などで異なり、その量が多ければ当然に費用は高くなっていきます。

他にも、「養生シート」、「重機回送費」、「人件費」、「植栽の処分」、「住宅の密集度」、「解体処理時の重機などを置く場所」などの条件でも価格が変わってきます。

そのため、一見同じ大きさに見える建物でも、解体費用が異なる場合があり、個人で解体費用を見積もることは難しいです。

以下は、住宅を解体する際に掛かる費用の坪単価の目安についてまとめたものです。

【建物の解体を行う際に必要な費用の大まかな目安】

• 木造住宅(W造住宅)解体時の坪単価……18,000円前後～60,000円前後
• 鉄骨造住宅(S造住宅)解体時の坪単価……20,000円前後～70,000円前後
• 鉄筋コンクリート造住宅(RC造住宅)解体時の坪単価……20,000円前後～80,000円前後
• 鉄骨鉄筋コンクリート造住宅(SRC造住宅)解体時の坪単価……30,000円前後～90,000円前後
• ビル・マンション時の坪単価……建物の種類や条件によって大幅に異なります

もちろん、これらの坪単価は、各条件や状態で変化します。

そのため、場合によっては、オプション料金の付加などにより表よりも高額になってしまうこともありますのでご注意ください。

なお、解体時に、建物内や敷地内の不用品の処分もお願いする場合には、当然にその分の費用も必要になります。

その際の費用について知りたい方は「解体業者に処分を依頼する場合」の欄をご覧ください。

以上が、売却する前に建物解体を行う場合に必要な費用の説明になります。

次の項目では、不動産取得税と譲渡所得税・住民税についてご説明致します。

不動産取得税と譲渡所得税・住民税

不動産売買の際には、不動産を取得した側だけでなく、売却した側にも税金が掛かります。

この時に必要になる税金は、「譲渡所得税」と「住民税」であり、これらは譲渡所得に応じて課税がされます。

他にも、不動産売却のための引越しに伴い、新居を新築する場合や中古住宅を購入する場合、既存の不動産を増改築して売却する場合にも、税金が必要になることがあります。

この場合に必要になるのは「不動産所得税」であり、金額によっては高額な税金を支払わなくていけません。

そのため、売却のために不動産を取得したり、増改築したりしたいと考えていらっしゃる方は注意が必要です。

これらの金額は、定められた税率から計算をしますので、個人で簡単に算出を行うことができます。

なお、「譲渡所得税」と「住民税」は、譲渡所得がマイナスの場合には非課税となります。

「不動産所得税」に関しては、以下のような不動産を取得した場合には非課税となりますのでご確認ください。

【免税点】
取得した土地の課税標準額が10万円未満の場合
新築・増改築した家屋の課税標準額が23万円未満の場合
売買・交換・贈与などにより取得した家屋の課税標準額が12万円未満の場合
(特例などが適用できる場合には、適用後の課税標準額)
※土地を取得してから1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合、1年以内に引き続き増改築を行なった場合には、その全体の課税標準額を合計した価格になります。

【非課税の不動産】

1. 相続によって不動産を取得した場合
   ※包括遺贈および相続人に対する遺贈の場合を含む
   ※死因贈与、相続時精算課税制度による不動産贈与は除く
2. 宗教法人、学校法人、社会福祉法人などが、その本来の事業用に供するために不動産を取得した場合
3. 土地区画整理事業などの土地改良事業により換地を取得した場合
4. 保安林・墓地・公共の用に供する道路などを取得した場合
5. 法人の合併又は政令で定める一定の分割により不動産を取得した場合
6. その他、地方税法に定められている一定の取得をした場合

この項目では、こういった不動産取得税や不動産譲渡税・住民税について記載しております。

まずは、不動産を取得した場合や増改築した場合に必要になる不動産取得税についてご説明致します。
(なお、贈与・相続によって不動産を取得した場合には、不動産取得税以外に、贈与税・相続税が必要になることもありますのでご注意ください)

取得・増改築による不動産取得税

不動産を購入・新築・贈与・交換・増改築した際には、「不動産取得税」という税金が必要になります。

不動産取得税は、「課税標準額×税率」で計算ができますので、それぞれの数値が分かれば必要な税額を知ることができます。

この場合の課税標準額は、「固定資産税評価額」に登録されている不動産の価格を使用するのが一般的です。

新築したばかりの不動産などで、固定資産課税台帳に価格が登録されていない場合には、「県又は市町村が調査して評価した価格(固定資産評価基準により決定した価格)」を「課税標準額」として計算をします。

なお、増改築を行った場合の課税標準額は、「増築分の価額」、「改築により増加した価額」を「課税標準額」とします。

不動産取得税はこれらの課税標準額に「4/100(4%)」を掛けて計算をすることが原則です。

ここで注意をしておきたいのは、この税率は各種特例を受ける前の税率だということです。

そのため、各種特例の条件を満たしていれば、上記よりも税率を軽減できることがあります。

例えば、
「住宅(自己の居住用でなくても良い)を平成30年3月31日」
「土地を平成28年3月31日」
までに取得した場合、特例により税率を「4/100(4%)→3/100(3%)」に軽減することができます。

更に、宅地及び宅地比準土地の場合は、上記の特例に加えて、課税標準額を「固定資産税評価額×1/2(50%)」として計算することができます。

以下は、通常時と各種特例を適用した場合、同じ課税標準額でもどの程度金額が変わるのかを計算した例です。
(固定資産税評価額が「13,533,530円」の場合)

まず、課税標準額の金額から、千円未満の値を切り捨てます。
例:住宅以外の家屋、土地・住宅、宅地及び宅地比準土地(特例を適用しない場合)の場合
課税標準額は固定資産税評価額の額ですので、
13,533,530円→「13,533,000円」

例:宅地及び宅地比準土地(特例を適用した場合)の場合
特例により、課税標準額は固定資産税評価額の1/2になりますので、
13,533,530円×1/2=6,766,765円→「6,766,000円」

次に、上記の数字を各計算式の課税標準額に当てはめます。(計算後の税額に百円未満の値がある場合は切り捨ててください)

○住宅以外の家屋、土地・住宅、宅地及び宅地比準土地(特例を適用しない場合)の取得税○
課税標準額(固定資産税評価額)×4/100(4%)=税額
例:13,533,000×4/100(4%)=541,320円→「541,300円」

○土地・住宅(特例を適用した場合)の取得税○
課税標準額(固定資産税評価額)×3/100(3%)=税額
例:13,533,000×3/100(3%)=405,990円→「405,900円」

○宅地及び宅地比準土地(特例を適用した場合)の取得税○
計算式1.固定資産税評価額×1/2(千円未満は切り捨て)×3/100(3%)=税額(課税標準額をここで計算する場合)
例:計算式1.13,533,530円×1/2(千円未満は切り捨て)×3/100(3%)=202,980円→「202,900円」

計算式2.課税標準額×3/100(3%)=税額(課税標準額を事前に計算した場合)
例:計算式2.6,766,000円×3/100(3%)=202,980円→「202,900円」

これらを見ても分かるように、通常の税率時の税額と特例適用時の税額には、万単位の差が生まれてしまうこともあります。

そのため、こういった特例条件を満たしている不動産を取得した場合には、特例の適用を忘れないようにすることが大切です。

なお、自己の居住用として取得した不動産の場合は、上記に加え更に税額が軽減できることもあります。

以下は、それらの詳しい控除額と適用条件、適用時の計算方法をまとめたものです。

住宅を新築した場合やその敷地を取得した場合・住宅を増改築した場合に必要になる税額の軽減

建 物	軽減 内容		本来の課税標準額から1,200万円控除※1した分を課税標準額とする (賃貸用マンショ・アパートの場合は一区画につき控除)
	軽減 条件		住宅用(賃貸住宅も可)・その他も含めた住宅全般(自己の居住用であること) 床面積が50m²以上240m²以下であること 戸建て以外の貸家用の共同住宅(アパートなど)の場合は、一区画当たり40m²以上240m²以下であること (増改築を行った場合は、その後の全体床面積の広さ)
	計 算 方 法	新 築	(固定資産税評価額※2-1,200万円※1)×3/100(3%)=不動産取得税
		増 築	(増築分の価額-1,200万円※1)×3/100(3%)=不動産取得税
		改 築	(改築により増加した価額-1,200万円※1)×3/100(3%)=不動産取得税
	計 算 例	新 築	「固定資産税評価額が3,000万円の住宅を取得した場合」 (3,000万円-1,200万円)×3/100(3%)=54万円 「固定資産税評価額が3,000万円の認定長期優良住宅を取得した場合」 (3,000万円-1,300万円)×3/100(3%)=51万円
		増 築	「増築分の価額が300万円の場合」 (300万円-1,200万円)×3/100(3%)=0円
		改 築	「改築により増加した価額が300万円の場合」 (300万円-1,200万円)×3/100(3%)=0円
土 地	軽減 内容		次のA、Bいずれかの多い金額のほうを減額 A.45,000円 B.土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2×(課税床面積×2)※3×3/100(3％)
	軽減 条件		その土地上の住宅が建物の軽減条件に記載した条件を満たしていること 新築後1年以内の未使用の新築住宅及びその敷地であること(賃貸目的などの自己の居住用以外の場合) 土地を先に取得した場合は、その土地の上に3年以内(平成28年3月31日までの特例)に建物を新築すること(本則は2年以内) 住宅を先に新築した場合は、住宅を新築した人が1年以内にその敷地を取得すること
	計算 方法		(固定資産税評価額×1/2×3/100(3％))-控除額(A,Bの多い金額の方)=不動産取得税
	計算例		「平成27年3月に宅地230m²を取得し、平成27年9月にその土地の上に長期優良住宅ではない床面積130m²の住宅を新築した場合(固定資産税評価額は、土地230m²が2,300万円、床面積130m²の家屋が1,300万円)」 控除額: (2,300万円÷230m²)×1/2×(130m²×2)※3×3/100(3%)=30万円 Aの45,000円よりもBの金額のほうが多いためこちらを控除額にする 税額: (2,300万円×1/2×3/100(3％))-30万円=4万5千円 (土地自体の税金は上記ですが、実際にはこれに家屋の税額「3万円」をプラスした「7万5千円」を支払う必要があります)

以上が、住宅を新築した場合やその敷地を取得した場合・住宅を増改築した場合に必要になる税額の軽減をまとめたものです。

次は、中古住宅を取得した場合やその敷地を取得した場合に必要になる税額の軽減について記載をしていきます。

中古住宅を取得した場合やその敷地を取得した場合に必要になる税額の軽減

建 物	軽減 内容	本来の課税標準額から一定額を控除※1した金額を課税標準額とする(金額は下記参照)
		新築された日 控除額※1 昭和29年7月1日～ 昭和38年12月31日 100万円 昭和39年1月1日～ 昭和47年12月31日 150万円 昭和48年1月1日～ 昭和50年12月31日 230万円 昭和51年4月1日～ 昭和56年6月30日 350万円 昭和56年7月1日～ 昭和60年6月30日 420万円 昭和60年7月1～ 平成元年3月31日 450万円 平成元年4月1日～ 平成9年3月31日 1,000万円 平成9年4月1日以降 1,200万円
	軽減 条件	取得した人が自己の居住用又はセカンドハウス用に供すること 課税床面積が50m²以上240m²以下であること 木造住宅の場合は新築後20年以内、鉄骨造等の非木造住宅の場合は新築後25年以内のものであること 次のいずれかの条件に該当するものであること (1)昭和57年1月1日以後に建設されたもの(登記上の建築日付) (2)(1)に該当しない住宅であり、昭和56年12月31日以前に新築されたもので、「新耐震基準」に適合していることの証明がなされたもの (3)(1)に該当しない住宅であり、昭和56年12月31日以前に新築されたもので、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入したもの(平成25年4月1日以降に取得したもの) (4)新耐震基準に適合しない住宅で、家屋の取得後6か月以内に一定の手続きにより耐震改修工事を実施し、所定の証明を受けたもの(平成26年4月1日以降に取得したもの)
	計算 方法	(固定資産税評価額－控除額※1)×3/100(3％)＝不動産取得税
	計算例	「平成13年に新築された中古住宅を取得した場合(固定資産税評価額が3,000万円)」 (3,000万円-1,200万円)×3/100(3%)=54万円 「昭和51年4月1日～昭和56年6月30日の間に新築された中古住宅を取得した場合(固定資産税評価額が3,000万円)」 (3,000万円-350万円)×3/100(3%)=79.5万円
土 地	軽減 内容	次のＡ、Ｂいずれかの多い金額のほうを税額から減額 A.45,000円 B.(土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2)×課税床面積の2倍※2×3/100(3％)
	軽減 条件	(新築後1年を超えた未使用の特例適用住宅を含む)※3 その土地上の住宅が建物の軽減条件に記載した条件を満たしていること 土地と住宅を同時に取得すること 土地を先に取得した場合は、取得後1年以内にその土地上の住宅を取得すること 住宅を先に取得した場合は、取得後1年以内にその敷地である土地を取得すること 住宅取得者と土地取得者が同じ人物であること
	計算 方法	(固定資産税評価額×1/2×3/100(3％))-控除額(A,Bの多い金額の方)=不動産取得税
	計算例	「昭和53年に新築された床面積200m²の中古住宅を取得し、その敷地である300m²の土地を取得した場合(固定資産税評価額は土地300m²が3,000万円、床面積200m²の家屋が2,000万円)」 控除額: (3,000万円÷300m²)×1/2×(200m²×2)※2×3/100(3%)=30万円 Aの45,000円よりもBの金額のほうが多いためこちらを控除額にする 税額: (3,000万円×1/2×3/100(3％))-30万円=15万円 (土地自体の税金は上記ですが、実際にはこれに家屋の税額「49万5千円」をプラスした「64万5千円」を支払う必要があります)

上記の表の「増築」や「改築」時のように特例によって課税対象額がマイナスになる場合には、税金を0円とみなしますので、税金を支払う必要はありません。

なお、自己の住居用でない住宅を増改築した場合には、上記の控除は受けられませんのでご注意ください。

その場合には、「○土地・住宅の取得税○」の計算式で税額を求めます。

もちろん、増改築以外にも、自己の住居用以外のものや各種条件を満たしていない不動産の場合は、最初の計算式で計算を行うようにしてください。

以上が、不動産を取得した場合や増改築を行った際に必要になる不動産取得税の説明になります。

次は、不動産を譲渡した際に必要になる譲渡所得税と住民税についてご説明致します。

譲渡所得税・住民税に必要な費用

不動産を売却し譲渡所得がプラスになった場合、「譲渡所得税」と「住民税」の支払いを行わなくてはいけません。

これらの税額は、「課税譲渡所得金額」に、定められている「各種税率」を掛けて計算します。

税額計算時の税率は、所有期間が5年以下のものは「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超えのものは「長期譲渡所得」の税率になりますのでご注意ください。

短期譲渡所得の税率「39.63%」
長期譲渡所得の税率「20.315%」

詳しい不動産譲渡時の税率の説明は、お手数をお掛け致しますが、「不動産売却をした際に適用できる特例や2種類の税率と計算」の記事にあります「譲渡所得税の種類と税金計算」の項目をご覧ください。

また、課税譲渡所得金額は、「譲渡価額-(取得費＋譲渡費用)-特別控除額 」で計算を行います。

○各項目の簡易的な説明○
「譲渡価額」……不動産を売却して得る事の出来た収入額の合計のことです。
「取得費」……売却した不動産を取得するために要した費用のことです。
「譲渡費用」……不動産を譲渡する際に直接要した費用のことです。
「特別控除額」……不動産の売却時に適用をした特例による軽減額のことです。

上記の式を見てみると、取得費、譲渡費用、特別控除額が高額であればある程、課税される金額を少なくすることができるということが分かります。

そのため、不動産売却時には、なるべく多く取得費と譲渡費用を計上し、適用可能な特例を適用しておくことが大切です。

なお、取得費と譲渡費用に計上できる費用につきましては、「取得費に計上できる費用」、「譲渡費用に計上できる費用」の欄をご覧ください。

適用ができる特例につきましては、下記にその一例を書き出しております。
(下記の特例はあくまで一例ですので、場合によってはこれら以外の特例が適用できる場合もあります)

【特例の一例】
○3,000万円の特別控除○
マイホーム(住居用財産)を売却した際に、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

○買い換え特例○
以前住んでいたマイホームを売却して、その収益で新たにマイホームを購入した場合、買換えに充てた分の金額について課税が繰り延べになる特例です。
将来的に、買換えたマイホームを売却する際には、繰り延べられていた分もまとめて課税がされますので、ご注意ください。

○所有期間10年超の軽減税率の特例○
譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える場合、通常よりも税率が軽減される特例です。
課税譲渡所得が6,000万円以下の場合は、「14.21%」に税率が軽減されます。
なお、課税譲渡所得が6,000万円超えの場合には、6,000万円以下の部分は軽減後の税率で計算し、6,000万円超の部分は通常の長期譲渡所得の税率で計算をしますのでご注意ください。
簡易的に計算をしたいという方は、「(課税譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円」で税額を計算できます。

では、これから、特例適用時の課税譲渡所得金額と長期譲渡所得・短期譲渡所得の税額を計算してみます。
(譲渡価額が「53,303,430円」
取得費が「3,000,000円」
譲渡費用が「10,000,000円」
特例として3,000万円の特別控除を受けられた場合)

まず、課税譲渡所得金額を計算します。
譲渡価額-(取得費＋譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額(千円未満切り捨て)
53,303,430円-(3,000,000円+10,000,000円)-3,000万円=10,303,430円→10,303,000円

次に、上記で計算をした課税譲渡所得とそれぞれの税率を掛けます。(百円未満切り捨て)
短期譲渡所得:10,303,000円×39.63%=4,083,078.9円→4,083,000円
長期譲渡所得:10,303,000円×20.315%=2,093,054.45円→2,093,000円
所有期間10年超の軽減税率の特例適用時:10,303,000円×14.21%=1,464,056.3円→1,464,000円

以上、上記の条件の場合には、これらが、支払わなくてはいけない税額ということになります。

これらの金額を見てみると、不動産売却の際には、税金だけでもかなり高額になるということが分かります。

そのため、なるべく最終的な課税譲渡金額を減らすことができるように、日頃から意識をしておくことが大切です。

以上が、不動産を譲渡した際に必要になる譲渡所得税と住民税の説明になります。

次の項目では、その他必要になる可能性のある費用についてご説明致します。

その他必要な可能性のある費用

やはり、不動産の売却を行う際には、突然に想定外の費用が発生してしまうこともあります。

そのため、最初からある程度余裕を持って資金を準備しておくことが大切です。

なお、発生した費用の中には、後に取得費などに計上できるものがある可能性もあります。

そのため、支払った費用について、きちんと把握をし、領収書などを紛失しないようにしておくことが大切です。

この項目では、こういった上記以外に必要になる可能性のある費用について記載しております。

まずは、賃貸物件などを売却する際に必要になる場合のある費用についてご説明致します。

不動産売却による立退料

賃貸物件(マンションやアパートなど)には、所有者以外にも住居人がいる場合が殆どです。

そのため、賃貸物件を売却したい場合には、その住民の方々に立退をお願いすることになるケースも少なくありません。

この場合、基本的に立退の6ヶ月前には退去勧告をすることが義務とされておりますので、早めに準備を始めておいてください。

とはいえ、やはり、こういった貸主の方の事情で立退をお願いした場合、それを拒否する借主の方もいらっしゃいます。

そのため、そういった場合には、借主の方に対して「立退料」を支払い、納得をして貰う必要が出てきます。

ここで注意をしておきたいのは、この時に支払う立退料の金額には相場がないということです。

そのため、場合によっては、かなり高額な立退料を請求されてしまう可能性もあります。

立退料を決める際、借主の方に対して支払う可能性のある費用の事例は以下の通りです。

• 借主の方が支払った敷金などの返還
• リフォームなど、借主の方が賃借物件に対して使用した費用に対する補償
• 借主の方への迷惑料
• 家賃の6ヶ月～1年分
• 借主の方の荷物の運搬費用などの引越しに掛かる費用
• 借主の方の引越し先への敷金・礼金、保証金など
• 引越し先の賃料が増加する場合は引越し前の賃料との差額など
• 引越し後に物件の間取りや広さ、交通の便など、生活環境が悪化した際の補償

もちろん、これらはあくまで一例ですので、実際にはこれらと異なる料金が発生する可能性もあります。

そのため、立退料が必要になる場合には、上記以外の料金をプラスして請求される可能性も考えておいてください。

以上が、賃貸物件などを売却する際に必要になる場合のある費用の説明になります。

次は、借地権などを売却する際に必要になる可能性のある費用についてご説明致します。

譲渡承諾料(借地などの場合)

借地権には、「地上権」と「賃借権」の2種類があり、それぞれで土地に対する権利の強さなどが異なっております。

まず、「地上権」とは、土地に対して強い権利を持っており、地主の方に許可を取らずに、土地や土地上の建物を増改築・建替え、譲渡・転貸をすることができるのが特徴です。

一方、「賃借権」のほうは、地上権に比べ権利が弱く、土地や土地上の建物などを勝手に増改築・建替え、譲渡・転貸することはできません。

そのため、賃借権である土地やその土地上の建物を増改築・建替え、譲渡・転貸したい場合には、きちんと地主の方の承諾を得る必要があります。

この場合、
貸借権を譲渡・転貸したい場合には「譲渡・転貸承諾料(名義書換料)」
増改築・建て直しをしたい場合には「増改築・建替え承諾料」
借地条件を変更する場合には「条件変更承諾料」
などといった承諾料を地主の方に支払わなくてはいけないこともあります。

これらの承諾料は、場合によっては高額になってしまう可能性もありますので注意が必要です。

なお、各承諾料の相場は、大体、以下の通りです。
・譲渡・転貸承諾料(名義書換料)→「借地権評価額(又は売買価格)の10%程度」
・増改築・建替え承諾料→「更地価格(又は売買価格)の2%～5%程度」
・条件変更承諾料→「更地価格(又は売買価格)の10%程度」
※借地権評価額は、「更地価格×借地権割合」で計算をします。

借地権評価額や更地価格は、公示価格を参考にする場合や路面価図の更地評価額を使用する場合もありますが、承諾料の計算時には主に実勢価格を使用します。

借地権割合は、「路面価図に記載されている割合」を使うことが多く、大体「50%～70%」程度になることが多いです。
(場合によっては、借地権の取引相場のほうの借地権割合を優先する事例もありますので、計算時にはよく確認をしておいてください)

では、これから、「更地価格(売買価格)が300万円、借地権割合が70%である借地」の各承諾料の計算を行ってみます。

まず、更地価格から、「借地権評価額」を算出します。(売買価格の場合は借地権割合を掛ける必要はありません)
更地価格×借地権割合=借地権評価額→300万円×70%=210万円

次に、各数値を計算式に当てはめ、計算をします。
○譲渡・転貸承諾料○(10%の場合)
借地権評価額(売買価格)×10%程度=譲渡・転貸承諾料
例:210万円×10%=21万円

○増改築・建替え承諾料○(3%の場合)
更地価格(売買価格)×2%～5%程度=増改築・建替え承諾料
例:300万円×3%=9万円

○条件変更承諾料○(10%の場合)
更地価格(売買価格)×10%程度=条件変更承諾料
例:300万円×10%=30万円

これらが、各承諾を得るために必要な承諾料ということになります。

もちろん、中には、条件や話し合いなどによって、上記以外の複雑な計算が必要になる場合もあります。

そういった場合には、そちらの方法で計算をした承諾料の金額になりますので、上記の計算式で計算を行わないようにしてください。

以上が、借地権などを売却する際に必要になる可能性のある費用の説明になります。

次の項目では、その他トラブル対処のために必要な費用についてご説明致します。

その他トラブル対処のための費用

不動産を売却するとなると、普段何気なく使用していたガス、水道、道路などがトラブルのもとになってしまうこともあります。

そのため、普段は意識をしていない部分についても、やはり何か不備などがないか十分に気を回しておくことが大切です。

もちろん、何か問題が見つかった際には、事前にその部分を改善しておくようにしてください。

この項目では、こういった不動産売却時に起こるトラブルを対処するために必要な費用について記載しております。

まずは、不動産売却の際に起こったトラブルを弁護士の方に相談した場合の費用についてご説明致します。

売却時の弁護士への相談費用

不動産売却の際には、様々なトラブルが起こってしまう可能性があります。

更に、素人では理解が難しい手続きなどがあることも少なくありません。

例えば、
各種契約書の作成、不動産訴訟、相続などトラブルなどが起こった場合
売買における何かしらの交渉、裁判が必要な場合
などには、専門知識がない状態では解決に時間が掛かってしまう可能性があります。

そのため、こういった場合には、やはり早めに弁護士の方に相談をすることが大切です。

この時に必要になる費用に関しては、それぞれの弁護士の方や相談内容などで大幅に異なります。

以前は、日本弁護士連合会において、弁護士報酬の基準額が公表されておりましたが、平成16年より、この基準が廃止となりました。

この影響で、現在は弁護士の方がそれぞれ自由に報酬を決めていらっしゃいます。

そのため、実際に弁護士の方などに相談をしてみなくては、やはり必要な費用を知ることはできません。

とはいえ、弁護士の方は、現在も以前の弁護士報酬の基準額をそのまま設定していらっしゃる方も少なくありません。

そのため、以前の弁護士の報酬基準を相場として参考にすることはできます。

以下に以前の基準額の一例と相談料金の一例を記載しておりますので、ご確認ください。

なお、これはあくまで一例ですので、正確な金額という訳ではありません。

以前の弁護士報酬の基準額

経済的利益の金額	着手金	報酬金
300万円以下の部分	8％	16％
300万円を超え 3,000万円以下の部分	5％ ＋ 9万円	10％ ＋ 18万円
3,000万円を超え 3億円以下の部分	3％ ＋ 69万円	6％ ＋ 138万円
3億円を超え部分	2％ ＋ 369万円	4％ ＋ 738万円

平成27年時点の弁護士費用の一例

依頼内容	費用の目安
相談料	約5千円～約1万円程度 (30分～1時間)
内容証明郵便作成・発送 (本人名義で簡単な内容)	約1万円～
内容証明郵便作成・発送 (本人名義で複雑な内容)	約1万5千円～ 約3万円
内容証明郵便作成・発送 (弁護士名義で簡単な内容)	約3万円～
内容証明郵便作成・発送 (弁護士名義で複雑な内容)	約4万円～ 約5万円
契約書・文書作成	約5万円～ 約10万円
交渉(示談交渉)	着手金:約10万円～ 報酬金:上記を参照
賃金滞納などによる 建物明渡(民事調停)	着手金:約20万円～約30万円 報酬金:約40万円～約60万円
賃金滞納などによる 建物明渡(訴訟)	着手金:約30万円～約50万円 報酬金:約60万円～約100万円
賃金滞納などによる 建物明渡(強制執行)	着手金:約10万円～約20万円 報酬金:約10万円～約30万円
境界確定訴訟	着手金:約20万円～約60万円 報酬金:約20万円～約60万円

上記に加え、
実費(交通費，郵便代，裁判印紙代など)、
日当(裁判所などへの出頭・出張1回につき数万円程度)
の費用が必要となります。

これらの例を見ても、弁護士の方への費用は、高額になってしまうことが多いということが分かります。

そのため、実際に弁護士の方に相談をする際には、費用の準備などを忘れないようにしてください。

以上が、不動産売却の際に起こったトラブルを弁護士の方に相談した場合の費用の説明になります。

次は、ガスに関するトラブルに必要な費用についてご説明致します。

ガスなどの問題に必要な費用

売却する不動産のガス管の状態などは、事前にきちんと確認をしておく必要があります。

万が一、ガス会社の方と契約をしていない場合には、やはりその旨をきちんと買主の方に伝えておかなくてはいけません。

この場合、売却価格からガス管工事費用などを差し引かれることが多いです。

そのため、それが気になる方は、事前にガス管の工事や契約を行っておく必要があります。

また、確認をした結果、ガス管工事・ガス契約済みの不動産でも、確実にトラブルが起こらないという訳ではありません。

何故なら、契約先のガス会社によっては、買主の方が購入を嫌がる可能性があるからです。

例えば、プロパンガス会社と契約済みの不動産を買った買主の方が、その販売会社を替えたい、住宅をオール電化にしたいと考えていらっしゃるとします。

すると、買主の方が、現在のガス会社との契約を解除するなどの手続きをしなくてはいけません。

この時、契約時にそのプロパンガス会社の配管工事代金が無料であった場合には、少々面倒なことになる可能性があります。

何故なら、こういった場合、その工事代金は無料ではなく、実際には貸付とされていることも少なくないからです。

この場合、その貸付金は、殆どの場合ガス代に付加され、月々の利用料金によって償却されております。

そのため、償却期間(大抵15年程度)に達する前に解約をすると、償却できていない工事代の支払いを請求される可能性があります。

更に、解約をする際に配管設備の買取を求められたりする場合もあり、想像以上の費用が掛かってしまうことも少なくありません。

そのため、こういった場合には、買主の方から売主の方に、解約手続きをしておいて欲しいと要求があることも多いです。

その要求を受ける場合、売主の方がガス会社との契約を解除し、必要な費用なども負担をしなくてはいけません。

もちろん、解約の際に解約金を請求された場合には、その費用も負担をすることになります。

解約金は、契約期間などによって決まることが多く、時には万単位の支払いが必要になることもあります。

そのため、契約して間もないガスなどを解約する際には、高額な解約金が必要になる可能性も考えておくことが大切です。

以上が、ガスに関するトラブルに必要な費用の説明になります。

次は、水道の配管に関するトラブルに必要な費用についてご説明致します。

水道配管などに関わる費用

売却する不動産に、水道配管が配管されていない場合、売却価格から工事費などが差し引かれる可能性があります。

そのため、そういった面での手間を省きたい方は、事前に水道配管などの工事を行っておくことが大切です。

また、水道管がきちんと配管された不動産の場合でも、水道管の状況や状態によっては問題が起こってしまう可能性があるため安心はできません。

例えば、古くから配管が交換されていない水道管は、給水管が亜鉛でできていることが多いです。

その場合、水の匂いや味、健康面への影響などの問題を気にして、購入を見送ってしまう方も少なくありません。

そのため、その情報を提示した時点で、不動産自体が売れにくくなってしまう可能性が高くなります。

更に、事前にそのことを提示しなかった場合には、買主の方とトラブルになってしまうこともあります。

この場合、悪いのは説明をしていなかった売主の方ですので、交換の工事費用などを請求されても文句は言えません。

他にも、水道配管が他人の敷地に侵入していた場合や、引き込み管を数件でシェアしていた場合にも注意が必要です。

やはり、水道管がこういった特殊な配管であると、
「漏水事故時の隣人問題」
「水圧が安定しない」
「建築に制限が掛かる」
などのトラブルが起こりやすく、買主の方が現れにくくなってしまいます。

そのため、不動産を売れやすくするために、売主の方が事前に水道管を工事しておくことも珍しくありません。

その場合、工事に掛かる費用は売主の方が負担をするのが一般的ですので、その分の出費を視野に入れておいてください。

水道管の工事には、「数万円～数十万円」の幅広い費用が必要になる可能性があります。

特に、水道管が他人の敷地に入っていた場合や、複数人でシェアをしていた場合には、工事がややこしくなりやすいため、高額な工事費用が掛かってしまう可能性があります。

以上が、水道の配管に関するトラブルに必要な費用の説明になります。

次は、敷地が私道に面している場合のトラブル対処に必要な費用についてご説明致します。

道路通行権承諾料・掘削承諾料

敷地が私道に面している場合、公道に面しているよりも評価が低くなることが殆どです。

この場合、「道路通行・掘削承諾」などが曖昧だと、更に売却価格が下落してしまう原因になります。

そのため、「道路通行承諾書」や「道路掘削承諾書」などがある場合には、そのことを提示しておくことが大切です。

また、敷地が私道に面している場合には、ガス管や水道管などの工事をする際にも、注意が必要になります。

何故なら、こういった工事が私道部分まで達している場合には、きちんと私道の権利者の方に承諾を得てから工事を行わなくてはいけないからです。

そのため、現在「道路掘削承諾書」などを持っていない方は、事前に私道の権利者の方に承諾を得てから工事を行うようにしてください。

私道の権利者の方にこういった承諾を貰うためには、直接話し合いを行うケースが殆どです。

その際には、地主の方に承諾をして貰う対価として「道路掘削承諾料(ハンコ代)」を支払うこと珍しくありませんのでご注意ください。

道路掘削承諾料(ハンコ代)は、地価の何割と言った相場はなく、私道権利者の方と話し合って金額を決めることが殆どです。

この場合、私道が関係者全員、又は共有・分有しているものであれば、高額な承諾料を求められることは余りありません。

一方、所有者が地主の方1人である私道などでは、稀に法外な承諾料が要求されることがあります。

そのため、余りに高額な費用を要求された際には、適正価格であるかを確認してみることが大切です。

一般的な道路掘削承諾料(ハンコ代)の相場は「5万円～10万円」ですので、提示された金額と比較をしてみてください。

以上が、敷地が私道に面している場合のトラブル対処に必要な費用の説明になります。

次の項目では、不動産売却による税金計算の際に、取得費・譲渡費用として計上できる費用についてご説明致します。

税金計算の際に計上できる費用

不動産を売却した際の売却益は、かなり高額になることも珍しくありません。

その場合、心配になるのが売却後に支払うことになる税金額についてです。

やはり、不動産譲渡時の税金は、売却益が多ければ多い程、支払い額も多くなってしまいます。

そのため、少しでも課税譲渡所得金額を低くするよう、売却前から意識をしておくことが大切です。

課税譲渡所得金額を抑えるためには、
「各種特例を適用する」
「取得費と譲渡費用を計上する」
などの手段を取る必要があります。

特に、取得費や譲渡費用の計上を忘れてしまうと、課税譲渡所得金額が高額になりやすくなってしまいます。

そのため、不動産売却時に少しでも税金を安く抑えたい方は、これらの費用をなるべく多く計上することが大切です。

この項目では、こういった取得費と譲渡費用に計上ができる各費用について記載しております。

まずは、不動産売却の際に取得費として計上できる費用についてご説明致します。

取得費として計上できる費用

取得費には、「実額計算による取得費」と「概算計算による取得費」の2種類があります。

「実額計算による取得費」とは、実際の取得費を積み上げ計算した取得費のことです。

この場合に計上できる費用は、
「売った土地や建物の購入代金」
「建築代金、購入手数料などの取得に要した金額」
「資産を取得した後に加えた設備費用」
「資産を取得した後に加えた通常の修繕費以外の改良費」
などになります。

なお、取得費としてその金額を計上するためには、その不動産を取得した際の「領収書」などが必要です。

そのため、この方法で取得費を算出したい場合には、不動産を購入した際の書類などをきちんと保存しておくようにしてください。

万が一、そういった書類が見つからない場合には、「概算計算による取得費」のほうを使用することになります。

「概算計算による取得費」は、「実額計算による取得費」と違い、不動産の売却代金の「5%相当額」を取得費とします。

そのため、特別な事情がない限りは、「実額計算による取得費」よりも金額が低くなってしまうことが殆どです。

以下に「実額計算による取得費」に計上できる主な費用の一覧を記載しておきますので、それぞれの金額を計算してみてください。
(建物の取得費は購入代金等から減価償却費を控除した金額となります)

【取得費に計上することのできる主な費用の一覧】

• 不動産の購入代金
• 建物の建築請負代金
• 購入時に仲介業者へ支払った仲介手数料
• 購入時の売買契約書などの契約書に貼り付けした印紙代(購入時に負担したもの)
• 購入時に支払った登記費用(登録免許税、司法書士・土地家屋調査士などへの報酬)
• 不動産取得税
• 賃借人や占有者がいる物件を取得して立退をお願いした際に支払った立退料・移転料など
• 特別土地保有税
• 整地、埋め立て、土盛りなどの土地造成費用
• 購入後概ね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用・建物の建て替えが目的と認められる場合の建物の購入代金や取り壊し費用
• 土地を先行取得して建物を新築した場合に入居日以前に負担した住宅ローンの借入金利息
• 既に締結されている不動産の契約解除をする際に支出した解約違約金
• 借地などの更新料
• 建物の増改築費用
• 購入のために行なった測量費用(購入時に負担した場合)
• 擁壁工事費用、下水道工事費用
• 給湯やクーラーなどの搬入費用・据付費用
• 不動産を取得する際に支出した交通費など
• 購入する際に直接掛かった調査費用
• 購入後に買った庭木・造園などの費用
• 購入後に車庫などを作った費用
• 各種所有権などを確保するために掛かった訴訟費用
• その他、購入のために直接掛かった費用

なお、売却した不動産が「相続や贈与により取得したもの」である場合には、取得費の計算時に少々注意が必要になります。

何故なら、相続・贈与によって取得した不動産は、現在の評価額ではなく、前の所有者が取得した際の評価額を引き継いで計算をしなくてはいけないからです。

この場合、贈与時に要した、名義変更のための登記費用や変更手数料、不動産取得税など以外は、全て当時の価格で取得費の計算を行う必要があります。

こういった影響から、相続・贈与により取得した不動産は、取得費が非常に低額になってしまうことも珍しくありません。

そのため、相続により取得した不動産を売却する際には、一定の条件さえ満たしていれば、相続税などを取得費に加算しても良いということになっております。

これは、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などと呼ばれており、相続不動産を売却する際には、是非とも意識をしておきたい特例です。

なお、この特例で相続税を取得費に加算する場合には、少々注意が必要になります。

何故なら、その際に取得費に加算できる金額は、相続税の内、一定の金額となるからです。

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」により取得費に加算できる相続税の金額は、定められた計算式によって算出をする必要があります。

また、計算時には、相続又は遺贈により取得した不動産を「いつ取得したのか」によって計算方法が異なります。

ですから、ご自身が、いつ相続又は遺贈により不動産を取得したのかを整理した上で、計算を行うようにしてください。

万が一、この時点で加算金額の計算を間違ってしまった場合、後の納税がスムーズに行えなくなってしまう可能性があります。

なお、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」により、相続税を取得費に加算する場合の加算金額の計算方法につきましては、お手数をお掛け致しますが、「相続不動産を売却する際の取得費の特例と2種類の税金計算」の記事にあります「取得費へ加算できる相続税の計算」の項目をご覧ください。

以上が、不動産売却の際に取得費に計上できる費用の説明になります。

次は、不動産売却の際に譲渡費用として計上ができる費用についてご説明致します。

譲渡費用として計上できる費用

課税譲渡所得金額は、取得費以外に、譲渡費用などの金額も差し引くことができます。

取得費が、不動産を取得する際に要した費用を計上するのに対し、譲渡費用は譲渡の際に要した費用を計上します。

そのため、
「土地や建物を売るために支払った仲介手数料」
「印紙代」
「登記費用」
などをもれなく計上することが大切です。

なお、維持に要した費用や譲渡に直接関係のない費用につきましては、譲渡費用に計上することはできませんので、計算の際にはご注意ください。

以下に、不動産譲渡時に譲渡費用として計上できる主な費用を一覧にしておりますので、どういったものが計上できるのかを確認してみてください。

【譲渡費用に計上することのできる主な費用の一覧】

• 売却時に仲介業者へ支払った仲介手数料
• 売却時の売買契約書などの契約書に貼り付けした印紙代(売却時に負担したもの)
• 売却のために掛かった広告料
• 売却のために行なった測量費用・不動産鑑定料
• 賃貸物件などの売却の際に、借家人に家屋を明け渡して貰う際に支払った立退料
• 更地として売却するためにその上の建物を取り壊したときの取り壊し費用・取り壊した建物の取得費相当額
• 既に売買契約を締結している不動産を更に有利な条件で売るために支払った解約違約金
• 不動産の譲渡価額を増加させるための維持や管理に掛かった費用
• 借地権を売却する際に地主の承諾を貰うために支払った承諾料
• 買主の方の要請で行なった建物の補修費など
• 売却のために行った耐震診断、アスベストなどの調査費用
• 運搬費
• 買主との交渉のために掛かった交通費・通信費・宿泊費など
• 建物の未償却残高相当額の費用
• その他、譲渡のために直接掛かった費用

不動産を譲渡した際に、上記のような費用が掛かった場合には、どれ程高額な費用であろうが譲渡費用への計上を行えます。

その際には、その証明として、各種領収書などの提示をしなくてはいけません。

そのため、取得費の領収書同様、譲渡費用に関する領収書もきちんと保管しておくことが大切です。

万が一、各種費用を証明するための書類がない場合には、それらの費用を譲渡費用として計上することはできません。

そうすると、当然に課税譲渡所得金額が多くなり、税金を安く抑えることができなくなりますのでご注意ください。

以上が、不動産売却の際に譲渡費用に計上できる費用の説明になります。

なお、譲渡する際に掛かった費用といっても、抵当権抹消に掛かった費用や売主の方の引越し費用などは、譲渡費用に含まれませんのでご注意ください。

最後の項目では、不動産売却の際に戻ってくる可能性のある費用についてご説明致します。

不動産の売却時に戻る費用

不動産を売却すると、売却後に手元に帰ってくるお金が発生する可能性があります。

そのため、不動産売却の際には、そういったものも収支に組み込んで計算をしておくことが大切です。

特に、マンションなどは、こういった戻ってくるお金が多くなる可能性がありますので、きちんと把握をしておくようにしてください。

この項目では、こういった不動産売却の際に戻ってくる可能性のある費用について記載しております。

まずは、火災保険料・地震保険料の返金についてご説明致します。

火災保険料・地震保険料の返金

マンションや一戸建を購入する際には、殆どの場合、ローンを組むことになります。

ローンを組んだ際には、付帯条件として、借入先が提示をした火災保険や地震保険に加入することも珍しくありません。

この場合の保険料は、事前に一括で支払いを行っているのが一般的です。

そのため、その期間内に不動産を売却してしまうと、一括で支払った残りの年数分の保険料がどうなるのか疑問に感じてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

この残りの年数分の保険料は、きちんと解約手続きをすれば保険会社から払戻して貰えることが殆どです。

そのため、各種保険を途中解約しても、支払った保険料は無駄にはなりません。

なお、保険料の払戻の際には、保険会社や商品、契約形態によって払戻額が異なる場合があります。

そのため、その金額が気になる方は、予め保険会社のほうに金額などを確認しておくようにしてください。

以上が、火災保険料・地震保険料の返金についての説明になります。

次は、住宅ローン保証会社保証料の返金についてご説明致します。

住宅ローン保証会社保証料の返金

住宅ローンを組む際には、個人の保証人を立てず、借入先が指定する保証会社に保証をして貰うのが一般的です。

そのため、住宅ローンを組んだ際には、保証会社に、借入年数に応じた保証料の支払いを行わなくてはいけません。

この保証料は、月払いなどをするのではなく、事前に一括で支払いを行っておく場合が殆どです。

そのため、ローンを途中解約した際には、残り年数分の保証料を返金して貰える可能性があります。

この時の払戻金の金額は、ローンの抹消手続きをする際に、銀行側から提示がありますのでご安心ください。

とはいえ、この時の返金額は、残りの期間分の保証料よりも少ない金額になってしまうことが殆どです。

実際に、30年分以上の保証料を支払っていても、不動産の売却時に借入から5年が経過していただけで、支払った保証料の50%しか返ってこなかったという事例も存在します。

更に、10年を経過した時点で、返還の割合が0％から30％まで下がってしまうといった事例もありますので、殆ど返金がない可能性も視野に入れておくようにしてください。

以上が、住宅ローン保証会社保証料の返金についての説明になります。

次は、不動産売却による各種清算金の返金についてご説明致します。

不動産の各種精算金の返金

マンションの場合、管理などに必要な諸経費は、前月に支払いを終えていることが殆どです。

そのため、マンションなどを売却した際には、買主の方から前月に支払った諸経費を返金して貰える可能性があります。

この場合に返金が望める諸経費は、管理費、修繕積立金、駐車場代・水道債などです。

返金の際の金額は、本来買主の方が負担するべき諸経費の金額になるのが一般的です。

この時の売主・買主の負担額は、基本的に所有日数で計算をします。

例えば、売主が前月に管理費・修繕積立金を3万円支払っており、その月(31日まである月の場合)の11日に不動産を引き渡す場合は、

○売主……30,000円×10日/31日=9,677円
○買主……30,000円×21日/31日=20,323円

となり、買主は、売主に対して「9,677円」を返さなくてはいけないということになります。

なお、場合によっては、上記と異なる計算を行う場合もありますので、その際にはお互いに話し合った方法で返金額の算出を行ってください。

固定資産税・都市計画税の返金

固定資産税や都市計画税は、「毎年1月1日での所有者」に対して請求がされるのが一般的です。

そのため、これらの税金を支払った後に不動産を売却した場合、売主の方は所有期間よりも多くの税金を支払ったことになります。

そのため、マンションなどを売却した際には、買主の方から売主の方へ「固定資産税や都市計画税」が幾分か返金されることが殆どです。

その時の金額は、日割りで計算をすることが多く、本来買主の方が負担すべき額を売主の方は受け取ることができます。

返金額計算の際は、「1月1日」を起算日にするケースと「4月1日」を起算日にするケースの2種類がありますのでご注意ください。

1月1日を起算日とした場合は、1月1日から引き渡し日の前日までの分の税金を売主の方が負担することになります。

そのため、買主の方は、引き渡し日から12月31日までの分の税金を負担することになり、その差分を売主の方に返金しなくてはいけません。

同様に、4月1日を起算日とした場合には、4月1日から引き渡し日の前日までの分の税金を売主の方が負担する金額ということになります。

そのため、買主の方は、引き渡し日から翌年3月31日までの分の税金を負担することになり、その差分の金額を売主の方に返金しなくてはいけません。

また、起算日の違いによって、同じ日にちに売却をした不動産でも、売主、買主の負担額が大きく異なってしまう可能性があるのでご注意ください。

起算日による負担額の違いについて、「固定資産税が10万円」、「12月1日に不動産を引き渡しする」場合で計算をしてみます。

○起算日が1月1日の場合○
売主負担分……100,000円×334日/365日=91,507円
買主負担分……100,000円×31日/365日=8,494円

○起算日が4月1日の場合○
売主負担分……100,000円×244日/365日=66,849円
買主負担分……100,000円×121日/365日=33,151円
※上記の計算では、四捨五入によって10円単位や100円単位で負担をすることもあります。

実際に計算をしてみると、起算日の違いによって、これ程までに金額に違いが出てしまうということが分かります。

やはり、不動産売却を行う際には、安定した取引を行うためにも、こういった起算日による税金負担額の違いなどを視野に入れておくことが大切です。

所得税などが返ってくる可能性

譲渡所得がマイナスになるなどの損失が出た場合、
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除の特例（平成27年12月31日までの譲渡）」
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算 および損失の繰越控除の特例（平成27年12月31日までの譲渡）」
の要件を満たしていれば、確定申告をすることで「損益通算」ができます。

「損益通算」とは、簡単に説明すると、1年に複数種類の所得があり、その一方が赤字になった際に、もう一方の所得から赤字分をマイナスできるという仕組みです。

そのため、支払わなくてはいけない税金額が普通よりも少なくなるため、実質的に税金が返ってくるのと同じことになります。

更に、「損害通算」では、1年で控除し切れなかった赤字があった場合、以後3年間まで控除することが認められております。

そのため、不動産売却の際に赤字になってしまった場合には、是非とも申請をしておきたい特例です。

以上が、不動産を売却した際に必要な主な費用と戻ってくる可能性のある主な費用になります。

不動産売却を行う際には、これらの支出と収入を総合的に考えて、少しでも諸費用を減らすように意識をすることが大切です。

皆さんも、不動産売却を行う際には、各費用をきちんと計算しながら行うようにしてみてください。

 - 不動産売却時の費用