不動産を買換えて売却損が生じた場合に損益通算できる特例

2018/11/30 2018/12/24

旧居宅を売却して得た資金で新居宅を取得する方もいらっしゃいますが、中には不動産売却時に譲渡益ではなく譲渡損失が生じることもあります。

そのような場合、一定の要件を満たしていれば「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けられます。

譲渡益が出た場合につきましては、お手数をお掛け致しますが、「居住用の不動産を買い替えるために売却した場合の税金と特例」の記事をご覧ください。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、居住用財産を売却した際に適用を受けられる特例です。

名前の通りに譲渡損失が出た場合ですので、その点にはお気を付けください。

制度の概要

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、特定のマイホーム(居住用財産)を平成31年（2019年）12月31日までに売却して、代わりのマイホームを購入した(住み替えした)際には、一定の要件のもと、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）でき、更にそれでも控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除できますが、譲渡損失が全て控除された場合には、その年の翌年から繰越控除は行えません。

また、譲渡の年の翌年以後3年内に全ての譲渡損失について繰越控除できなかった場合には、譲渡損失が残っていても繰越控除は行えません。

共有の不動産につきましては、要件を満たしていれば、共有者の方毎が持分に応じて適用を受けられます。

特例を受けるための適用要件

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けるには、次の6つの要件全てに当てはまることが必要です。

自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

マイホーム(居住用財産)とされる不動産の定義につきましては、お手数をお掛け致しますが、「居住用財産とされる不動産とは」をご覧ください。

また、住んでいた建物又は住まなくなった建物を取り壊した場合(更地としてから売却をする場合など)は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。

この特例の適用を受けるためには、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であることが条件となります。

所有期間が5年未満の不動産は、この特例の適用を受けることはできません。

災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること

東日本大震災の被害に遭われた方は、災害があった日から7年を経過する日の属する12月31日までであればこの特例の適用を受けられる場合があります。

お手数をお掛け致しますが、詳しくは「【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。

譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得することが条件となります。

買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであることが条件となります。

買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有することが条件となります

詳しくは国税庁のホームページの「No.3370　マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」をご覧ください。

特例の適用除外

下記に該当する場合には、適用除外となります。

繰越控除が適用できない場合

下記の要件に当てはまっている場合は、繰越控除を適用できません。

旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
(旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません)
繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
合計所得金額が3,000万円を超える場合
(合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません)

損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

下記の要件に当てはまっている場合は、損益通算及び繰越控除の両方適用できません。

旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合
(特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれ、お手数をお掛け致しますが、詳しくは「特別の関係がある人とは」をご覧ください)
旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35。ただし、同条第3項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く)
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
- 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合又は受けている場合
売却の年の前年以前３年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例(この特例)を受けている場合

なお、この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

適用を受けるための手続き

この特例を受けるためには、確定申告書の「特例適用条文」の欄に手順に沿って「措法41条の5」と記載し、他の項目にも必要な情報を記述し、下記の書類を添付して所轄の税務署に提出してください。
(お手数をお掛け致しますが、詳しくは「不動産売却の際に確定申告が必要になる状況と各種申請方法」の記事にあります「第三表(分離課税用)の書き方」の項目をご覧ください)

損益通算の場合

確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」
「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）」
旧居宅に関する次の書類
1. 売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類
  1. Ａ．自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの
  2. Ｂ．上記Aの家屋で自分が以前に住んでいたもの（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）
  3. Ｃ．上記A又はBの家屋及びその家屋の敷地や借地権
  4. Ｄ．上記Aの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるその家屋の敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）
2. 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
3. 売った時において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地とが異なる場合その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記(イ)のAからDのいずれかに該当することを明らかにするもの
新居宅に関する次の書類
1. 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
2. 年末における住宅借入金等の残高証明書
3. 確定申告書の提出の日までに買い換えた資産に住んでいない場合には、その旨及び住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

繰越控除の場合

繰越控除を受けるためには、次のことが必要です。

損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書（損失申告用）を提出すること。
確定申告書に年末における住宅借入金等の残高証明書を添付すること。

損益通算と繰越控除ができる所得

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けた場合、譲渡損失とその他の所得を損益通算及び繰越控除することができます。

損益通算及び繰越控除ができる所得につきましては、下記のようになります。

給与所得
事業所得
不動産所得
退職所得
利子所得
配当所得
一時所得
山林所得
雑所得
総合譲渡所得

特例なしでは申告分離課税の不動産の譲渡所得と他の所得は損益通算などをできませんので、譲渡損失が大きく他の所得が多額である場合などは税負担が軽減します。

売却損の損益通算と繰越控除

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けた際には、他の所得と損益通算及び繰越控除が行えます。

下記の項目にて、この特例の適用を受けた際の税金の計算方法についてご説明致しますので、参考にしてください。

特例適用時の税金の計算方法

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けた際の税金の計算方法についてご説明致します。

この特例を適用した場合は、下記の2つのことを行えます。

例えば、売却損が「3,500万円」あり、その他の所得が「700万円(全てが給与所得)」の場合では、下記の図のような流れで損益通算及び繰越控除を行います。

上記のように、一定期間の間は給与所得700万円に対する税金は納税義務がなくなります。

なお、所得税は売却年と同じ年の所得に対して課税されますが、住民税は売却年の所得に対して翌年に課税されます。

このような形で、所得税と住民税は課税をされます。

所得税と住民税で課税時期に違いがありますので、資金計画などを立てる際にはこちらもご確認ください。

特例の適用を受けた際の計算例

下記にこの特例の適用を受けた際の計算例を記載致します。

所得税の税率は「20%」、住民税の税率は「10%」で計算致します。

譲渡価額3,000万円、取得費6,000万円、譲渡費用300万円の例: 譲渡損失は「3,000万円 – (6,000万円 + 300万円) = ▲3,300万円」です。
譲渡価額4,000万円、取得費5,000万円、譲渡費用300万円の例: 譲渡損失は「4,000万円 – (5,000万円 + 300万円) = ▲1,300万円」です。